Vermieter muss nicht über ehemaliges Bordell informieren

Hintergrund: Makler verschweigt früheres Rotlichtgeschäft

Ein Immobilienmakler verlangt nach der Vermittlung eines gewerblichen Mietvertrages von der Mieterin die Zahlung der Maklercourtage.

Die Mieterin hatte für fünf Jahre Räume zum Betrieb eines Friseursalons angemietet. Die vereinbarte Miete betrug etwa 10 Euro pro Quadratmeter. Das Objekt, in dem sich die Räume befinden, liegt in der Nähe des Hauptbahnhofs.

In anderen Räumen im Objekt war bis ein Jahr vor Abschluss des Mietvertrages über mehrere Jahre ein Bordell betrieben worden. Hierüber hatte der Makler die Mieterin nicht informiert.

Die Mieterin hat den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Sie meint, wegen der vormaligen Nutzung habe das Haus einen schlechten Ruf. Der Makler hätte sie vor Vertragsschluss darüber informieren müssen, dass in der Immobilie ein Rotlichtgeschäft betrieben worden sei.

Entscheidung: Aufklärungspflicht nur ausnahmsweise

Die Mieterin konnte den Mietvertrag nicht anfechten und schuldet eine Maklerprovision von 5.900 Euro. Eine arglistige Täuschung über die vormalige Nutzung des Objekts lag nicht vor.

Grundsätzlich bestehen vor Abschluss eines Mietvertrages keine Aufklärungspflichten, denn beiden Vertragspartnern obliegt es selbst, ihre Interessen wahrzunehmen. Sie müssen sich eigenständig die notwendigen Informationen für die Entscheidung beschaffen, ob die Eingehung des Vertrages für sie vorteilhaft ist oder nicht.

Ausnahmsweise besteht eine vorvertragliche Aufklärungspflicht hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse in Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Eine Aufklärungspflicht erfordert jedoch in der Regel ein Wissensgefälle, das heißt, dass die aufklärungsbedürftige Partei selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten hat oder wegen mangelnder Anhaltspunkte oder Unerfahrenheit keinen Anlass sehen muss, sich durch Nachfrage über die konkreten Umstände Klarheit zu verschaffen. Auch ist zu berücksichtigen, ob der Mieter Anlass hatte, hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter nachzufragen, wenn er nicht selbst aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eigene Recherchen hätte anstellen können und müssen. Ungefragt muss der Vermieter den Mieter in der Regel nicht über frühere Mieter des Mietobjektes informieren.

Anhand dieser Grundsätze bestand keine Aufklärungspflicht. Der Bordellbetrieb war bereits seit einiger Zeit eingestellt und die Mieterin beanstandet keine konkreten Beeinträchtigungen (etwa durch Personen, die auf der Suche nach dem Bordell am Objekt vorstellig werden), sondern nur den Ruf des Hauses. Bezüglich des Ansehens des Hauses ist auch dessen eher unterdurchschnittliche Lage hinter dem Hauptbahnhof zu berücksichtigen. Zudem liegt die Miete mit 10 Euro pro Quadratmeter im unteren Segment. Die Mieterin konnte nicht erwarten, dass die Adresse ein besonderes Ansehen ausstrahlen würde. Zudem hätte sie selbst Nachforschungen über das Objekt und dessen frühere Nutzung anstellen können, wenn ihr dies besonders wichtig war.

(OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2016, 7 U 143/15)