Vermieter muss nach Verbrauch abrechnen, wenn überall Zähler sind

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung 2010. Diese endet mit einem Saldo zulasten des Mieters von 217,71 Euro.

Auf den Mieter entfallen laut Abrechnung Kosten für Frischwasser und Entwässerung in Höhe von 168,13 Euro bzw. 163,55 Euro. Als Umlageschlüssel hat der Vermieter insoweit wie im Mietvertrag vereinbart den Maßstab Wohnfläche verwendet. Sämtliche Wohnungen und Gemeinschaftsräume im Haus sind mit Wasserzählern ausgestattet.

Der Mieter meint, der Vermieter hätte die Wasser- und Entwässerungskosten nach Verbrauch umlegen müssen und weigert sich, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

Entscheidung

Das AG Köln gibt dem Mieter Recht.

Die Positionen Wasser und Entwässerung sind derzeit nicht fällig, da der vom Vermieter verwendete Umlageschlüssel nach dem Anteil der Wohnfläche vorliegend nicht zulässig ist. Der Vermieter muss diese Positionen nach Verbrauch abrechnen, auch wenn im Mietvertrag eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbart wurde.

Gemäß §§ 133, 157 BGB muss die Verteilung der Betriebskosten nach sachlichen Gesichtspunkten und angemessen erfolgen. Anerkanntermaßen kann der Mieter daher verlangen, dass bei tatsächlichen Veränderungen auf dem Grundstück diesem durch eine Veränderung des Verteilungsmaßstabs Rechnung getragen wird. Voraussetzung hierfür ist, dass eine erhebliche Ungleichbehandlung der Mieter vorliegt und der neue Umlagemaßstab dem Vermieter zumutbar ist

Dies ist hier der Fall, da sämtliche Wohnungen und Gemeinschaftsräume mit Wasserzählern ausgestattet sind. Dann kann der Vermieter unschwer nach Verbrauch abrechnen. Dem gesetzlichen Leitbild der verbrauchsabhängigen Abrechnung kann dann ohne weiteres entsprochen werden. Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entspricht dann nicht mehr der Billigkeit.

(AG Köln, Urteil v. 31.1.2012, 212 C 38/12)

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