Neue Kündigungssperrfrist gilt nicht rückwirkend

Hintergrund

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts verlangt als Vermieterin von den Mietern die Räumung einer Wohnung.

Die Vermieterin hatte das Mehrfamilienhaus vor der Mietrechtsänderung 2013, die am 1.5.2013 in Kraft getreten ist, gekauft in der Absicht, Wohnungseigentum zu bilden und die einzelnen Wohnungen jeweils einzelnen Gesellschaftern zuzuweisen. Am 28.2.2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis über eine der Wohnungen wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zum 31.8.2013.

Die Mieter halten die Kündigung wegen § 577a Abs. 1a BGB, der mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführt worden ist, für unwirksam. Nach dieser Vorschrift ist im Falle der Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb von drei Jahren nach der Veräußerung ausgeschlossen.

Entscheidung

Die Kündigung ist wirksam. Insbesondere steht § 577a Abs. 1a Ziffer 1 BGB der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Die Vermieterin unterfällt nicht der dort normierten dreijährigen Kündigungssperrfrist, obwohl sie das Anwesen in der Absicht erworben hat, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. § 577a Abs. 1a Ziffer 1 BGB ist auf die Kündigung nicht anzuwenden, da diese bereits vor Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.5.2013 erklärt wurde.

Zwar sieht das Gesetz keine Übergangsregelung vor. Gleichwohl entspricht es dem Willen des Gesetzgebers, das Vertrauen beider Mietvertragsparteien zu schützen, die Wirksamkeit einer vor Inkrafttreten des § 577a Abs. 1a BGB ausgesprochenen und zugegangenen Kündigung nur an den gesetzlichen Bestimmungen des bislang geltenden und nicht des reformierten Rechts zu messen. Gerade beim Ausspruch rechtserheblicher (Gestaltungs-)Erklärungen des Vermieters vor Inkrafttreten der reformierten Gesetzeslage soll Rechtssicherheit hinsichtlich der nach der bisherigen Gesetzeslage zu beurteilenden Rechtsfolgen bestehen. Diese Grundsätze und Wertungen beanspruchen auch für die Fälle Geltung, in denen wie hier die Kündigung des Mietverhältnisses vor Inkrafttreten des reformierten Rechts ausgesprochen wurde, die Kündigungsfrist hingegen erst danach abläuft.

(LG Berlin, Beschluss v. 7.8.2014, 67 S 280/14)
 

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1.    an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

(…) .

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(…)