Das unerlaubte Parken auf dem Grundstück ist jedenfalls dann keine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters, wenn der Vermieter das Parken zuvor jahrelang geduldet oder gestattet hat.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung hat von der Mieterin nach einer ordentlichen Kündigung verlangt, die Wohnung zu räumen. Jahrelang hatte es die Vermieterin geduldet, dass die Mieterin ihren Motorroller auf dem Grundstück abstellte. Nachdem es hierüber zu Differenzen gekommen war, untersagte die Vermieterin der Mieterin, ihr Fahrzeug auf dem Grundstück abzustellen. Die Mieterin parkte den Roller allerdings weiter auf dem Gelände, woraufhin die Vermieterin das Mietverhältnis im September 2012 ordentlich kündigte. Seit April 2013 stellte die Mieterin den Motorroller nicht mehr auf dem Grundstück ab. Im September 2013 reichte die Vermieterin Räumungsklage ein.
Nachdem sich die Parteien vor Gericht darauf geeinigt hatten, dass die Vermieterin nicht weiter Räumung verlangt und die Mieterin auch künftig nicht mehr auf dem Grundstück parkt, musste das Gericht noch über die Prozesskosten entscheiden.
Entscheidung
Die Vermieterin muss die Prozesskosten tragen, denn sie hätte den Prozess verloren. Die Räumungsklage wäre nicht begründet gewesen, weil die Kündigung unwirksam war.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das Abstellen des Rollers nach der Untersagung könnte eventuell als Pflichtverletzung zu verstehen sein. Die Duldung oder Gestattung solcher über den dem Mieter zustehenden Mietgebrauch hinausgehender Nutzungen wird als Leih- bzw. Gefälligkeitsverhältnis verstanden, das jederzeit kündbar sein soll.
Wenn aber der Vermieter ein bestimmtes Verhalten des Mieters lange Zeit akzeptiert und dann doch beanstandet, ist die Vertragswidrigkeit dieses Verhaltens zumindest zweifelhaft. Die Frage der Rechtmäßigkeit kann ohne weiteres durch eine Klage nach § 541 BGB (Unterlassungsklage des Vermieters bei angeblich vertragswidrigem Gebrauch durch den Mieter) geklärt werden. Ein solches Verhalten stellt jedenfalls noch keine erhebliche Vertragsverletzung dar, die eine Kündigung begründen könnte.
(AG Offenbach, Beschluss v. 4.12.2013, 37 C 180/13)