Ersatz von Anwaltskosten für Großvermieter

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung – ein gewerblicher Großvermieter – verlangt von den Mietern die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten für eine Mahnung.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 ergab sich eine Nachzahlung von 769,15 Euro. Die Mieter zahlten den Betrag trotz mehrmaliger Mahnung durch die Hausverwaltung nicht. Daraufhin beauftragte der Vermieter einen Rechtsanwalt. Dieser forderte die Mieter in einem außergerichtlichen Schreiben zur Zahlung auf. Hierdurch entstanden Anwaltskosten von 120,67 Euro.

Entscheidung

Die Mieter müssen dem Vermieter die Anwaltskosten unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens erstatten. Die Rechtsanwaltskosten sind ein kausaler Verzugsschaden, denn hätten die Mieter fristgemäß die Betriebskostennachforderung entrichtet, hätte der Vermieter keinen Rechtsanwalt beauftragen müssen.

Von dem Schadensersatz werden grundsätzlich auch die notwendigen Rechtsverfolgungskosten erfasst. Unter Beachtung der Schadensminderungspflicht sind Anwaltskosten jedoch nur dann kompensationsfähig, wenn im Einzelfall die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus Sicht des Gläubigers erforderlich und zweckmäßig erscheint. Das ist z. B. nicht der Fall, wenn ein gewerblicher Großvermieter mit kaufmännisch gebildetem Personal eine Erstmahnung über einen Anwalt aussprechen lässt oder ein derartiger Vermieter in einfach gelagerten Fällen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausspricht. In diesen Fällen konnte der Vermieter noch damit rechnen, dass der Mieter seine Forderung auf die erste Mahnung begleichen würde oder die Kündigung infolge Zahlungsverzuges akzeptiert und die Wohnung freiwillig räumt.

Ein solcher Fall ist indes vorliegend gerade nicht gegeben, denn die Mieter befanden sich länger in Verzug und haben Mahnungen der Hausverwaltung unbeachtet gelassen. Auch ein rechtlich bewanderter Gläubiger verstößt selbst bei rechtlich einfach gelagerten Fällen nicht gegen seine Schadensminderungspflicht, wenn er einen Rechtsanwalt beauftragt, nachdem der Schuldner nicht unverzüglich auf eine Zahlungsaufforderung reagiert hat.

(AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.6.2012, 106 C 61/12)