Eigentümerversammlung – Verwalter muss Urlaubszeit berücksichtigen

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich in Südbaden. Der Gemeinschaft gehören 13 Eigentümer an. Laut Teilungserklärung muss der Verwalter einmal jährlich im ersten Kalendervierteljahr eine Eigentümerversammlung einberufen.

Mit Schreiben vom 6.8.2012 lud der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung am 21.8.2012 ein. Im gesamten August 2012 waren in Baden-Württemberg Schulferien.

Ein Eigentümer hat die in der Versammlung gefassten Beschlüsse angefochten. Er meint, die Eigentümerversammlung habe nicht in der Ferienzeit stattfinden dürfen. Da er seinerzeit in Spanien gewesen sei, habe er es nicht mehr einrichten können, zur Versammlung zu erscheinen. Außerdem müsse die Versammlung im ersten Quartal stattfinden.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, denn die Eigentümerversammlung wurde zur Unzeit einberufen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Vereinbarung bestimmte Zeiträume für die Versammlung vorschreiben. Dies ist hier in der Teilungserklärung geschehen, die das erste Kalendervierteljahr vorsieht.

Terminiert der Verwalter eine Eigentümerversammlung außerhalb des vereinbarten Zeitraums, muss er dabei in gesteigertem Maß auf die Belange der Eigentümer Rücksicht nehmen. Das Teilnahmerecht an der Versammlung ist ein Kernelement der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft, das nicht durch die Terminierung vereitelt werden darf. Dies gilt umso mehr in einer überschaubaren Gemeinschaft, in der eine solche Rücksichtnahme ohne größeren Aufwand möglich ist. Auch wenn der Verwalter die gesetzliche Mindestfrist eingehalten hat, mussten die Eigentümer mit einer so kurzfristigen Anberaumung außerhalb des vereinbarten Zeitraums nicht rechnen.

Außerdem durfte der Verwalter die Eigentümerversammlung nicht so kurzfristig innerhalb der Sommerferien ansetzen. Die Anberaumung einer nicht dringlichen Versammlung in einer Zeit, die typische Reisezeit ist, entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichend Vorlauf angekündigt worden ist. Dafür reicht die zweiwöchige Mindestfrist nicht aus.

Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Terminierung zur Unzeit die Abstimmungsergebnisse beeinflusst hat, waren die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

(LG Karlsruhe, Urteil v. 25.10.2013, 11 S 16/13)