Wohnungsaufteilung vermehrt Stimmrechte nicht

Hintergrund

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus Vorder- und Hinterhaus. Im Vorderhaus befinden sich elf Einheiten, das Hinterhaus bildete die Einheit Nr. 12. Eine Regelung zum Stimmrecht findet sich in der Teilungserklärung nicht. Die Veräußerung von Wohnungseigentum steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Verwalters.

Die Eigentümerin der Einheit Nr. 12 teilte ihre Einheit in neun selbstständige Einheiten und veräußerte eine der neu geschaffenen Einheiten mit Zustimmung des Verwalters.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, dass dem Erwerber der neuen Einheit kein eigenes Stimmrecht zustehe. Die Eigentümerin der vormaligen Einheit Nr. 12 befürchtet, die weiteren von ihr geschaffenen neuen Wohnungen nicht veräußern zu können. Sie verlangt die Feststellung, dass dem Erwerber der veräußerten neuen Einheit sowie den künftigen Erwerbern der weiteren Einheiten ein eigenes Stimmrecht zusteht.

Entscheidung

Die Klage bleibt ohne Erfolg. Ein eigenes Stimmrecht steht den Erwerbern der neu geschaffenen Einheiten nicht zu. Eine Stimmrechtsvermehrung ist durch die Aufteilung der Einheit Nr. 12 nicht eingetreten, obwohl in der Gemeinschaft kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) das Kopfprinzip gilt, bei dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat.

Bei Geltung des Kopfstimmrechts kann es zu einer nachträglichen Vermehrung von Stimmrechten kommen, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert. Auf die spätere Schaffung neuer Einheiten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer ist dies aber nicht übertragbar.

Inwieweit die übrigen Wohnungseigentümer als schutzbedürftig anzusehen sind, hängt maßgeblich davon ab, ob die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar ist oder nicht. Hält ein Eigentümer mehrere Einheiten, ist jederzeit damit zu rechnen, dass wegen des Kopfstimmrechts bei einer Veräußerung an Dritte neue Stimmrechte entstehen. Daran fehlt es, wenn wie hier eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert werden.

Verwalterzustimmung bringt keine neuen Stimmrechte

Auch die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung führt nicht zur Entstehung eines weiteren vollen Stimmrechts. Das Zustimmungserfordernis dient dazu, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft zu verhindern. Auf das Stimmrecht hat es keinen Einfluss.

Stimmrecht wird aufgeteilt

Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben.

(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11)