Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Hintergrund: WEG will Nachbargrundstück erwerben
Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse über den Erwerb eines Grundstücks und die Kostenverteilung.
Die Wohnanlage besteht aus 31 Einheiten. Auf dem Grundstück befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze, die jeweils verschiedenen Wohnungen zugeordnet sind. Den übrigen 25 Wohnungen (Nr. 1 bis 25) sind Stellplätze auf dem Nachbargrundstück zugeordnet. Bei der Teilung im Jahr 1982 gehörte dieses Grundstück ebenfalls dem teilenden Eigentümer. Dieser hatte sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem nutzen die Wohnungseigentümer diese Stellplätze.
In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin war mit einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks nicht einverstanden und bot an, das Grundstück an die WEG zu verkaufen oder zu vermieten. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und zu 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Gegen diese Beschlüsse hat eine Eigentümerin Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Grundstückskauf ist in Ordnung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung sind nicht zu beanstanden.
Die Wohnungseigentümer haben die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen.
Der Erwerb des Nachbargrundstücks entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer angesichts dessen entscheiden, eine klare Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu schaffen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.
Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.
(BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15)
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