Sondernutzungsrecht muss genau umrissen sein

Hintergrund

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Wirksamkeit von Sondernutzungsrechten. Der teilende Eigentümer ist laut Teilungserklärung unwiderruflich befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen. Von dieser Befugnis hat er Gebrauch gemacht und einigen Erdgeschosswohnungen jeweils ein Sondernutzungsrecht an näher bezeichneten und in einem Lageplan eingezeichneten Hofflächen zugeordnet.

Die Eigentümer einer Wohnung im 2. Obergeschoss verlangen, dass es der teilende Eigentümer künftig unterlässt, Sondernutzungsrechte an den Freiflächen zu begründen. Ferner beantragen sie festzustellen, dass die schon erfolgte Zuweisung von Sondernutzungsrechten unwirksam ist.

Entscheidung

Der BGH gibt den klagenden Eigentümern Recht. Die Zuordnung der Sondernutzungsrechte ist unwirksam. Der teilende Eigentümer ist auch nicht ermächtigt, weitere Sondernutzungsrechte zu bestellen.

Ein teilender Eigentümer kann sich zwar in der Teilungserklärung ermächtigen, bei Verkauf der Wohnungen dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Eine solche Ermächtigung muss allerdings dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen. Das ist hier nicht der Fall.

Die Formulierung, der teilende Eigentümer sei befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung“ zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigentums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen. Dem Bestimmtheitsgrundsatz wäre auch dann allerdings nur genügt, wenn zweifelsfrei feststünde, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Gartenflächen anzusehen sind.

(BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11)

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