Kostenregelung gilt auch für anfängliche Mängel

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) wurden erhebliche anfängliche Baumängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere an den Fenstern, festgestellt. Die Eigentümer fassen den Beschluss, die Mängel zu beseitigen.

Zur Finanzierung beschlossen sie eine Sonderumlage von 875.000 Euro nach Miteigentumsanteilen.

Die Gemeinschaftsordnung sieht zur Kostentragung folgendes vor:

"Jeder Sondereigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums sowie folgender Gebäudeteile, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt:

Nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben [...]".

Im Übrigen sollen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen getragen werden.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss über die Sonderumlage Anfechtungsklage erhoben. Sie meint, die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen verstoße gegen die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Die beklagte GdWE ist der Auffassung, die Vereinbarung beziehe sich nicht auf die Beseitigung anfänglicher Baumängel.

Entscheidung: Kostentragung umfasst auch anfängliche Mängel

Die Anfechtungsklage hat Erfolg.

Beschlüsse über die Erhebung einer Sonderumlage widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der falsche Kostenverteilungsschlüssel angewendet wird. Dies war hier der Fall. Die Sonderumlage wird im Hinblick auf die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel am Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums nach dem falschen Kostenverteilungsschlüssel erhoben.

Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) kann unter anderem durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG abbedungen werden. Dies ist auch in Bezug auf Kosten der erstmaligen mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums möglich.

BGH entscheidet Streitfrage zur Kostentragung

Ob eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt, auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel umfasst, war bislang umstritten. Die überwiegende Auffassung verneint dies, da eine Instandhaltung und Instandsetzung begrifflich voraussetze, dass das Gemeinschaftseigentum zunächst ordnungsgemäß hergestellt worden sei.

Der BGH folgt dem nicht und stellt klar: Der Begriff "Instandsetzung" ist weit zu verstehen. Eine solche Vereinbarung erstreckt sich im Zweifel auch auf die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Die hier vereinbarte Kostenregelung zielt darauf ab, dem Sondereigentümer die Verantwortung für bestimmte Gebäudeteile zu übertragen, von denen er den Nutzen hat.
Auch aus praktischen Erwägungen ist die Kostentragung umfassend zu verstehen. Eine Trennung zwischen anfänglichen und späteren Mängeln würde zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Bei Mängeln, die erst nach längerer Zeit auftreten, wäre oft unklar, ob die Ursache von Anfang an bestand oder erst später entstanden ist. Zwar haben die Wohnungseigentümer keinen Einfluss auf das Vorhandensein anfänglicher Mängel. Jedoch können sich auch solche Mängel durch die Art der Benutzung verstärken oder erst durch die Nutzung so erheblich werden, dass eine Sanierung erforderlich wird.

Die Erhebung der Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen widerspricht somit der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostentrennung und damit ordnungsmäßiger Verwaltung.

(BGH, Urteil v. 23.5.2025, V ZR 36/24)

Das könnte Sie auch interessieren:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht