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Kopfprinzip für Änderung der Kostenverteilung nicht zwingend

Auch für Änderung der Kostenverteilung gilt das vereinbarte Stimmprinzip.
Bild: Michael Bamberger

Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse. Die Anlage besteht aus drei Wohnungen. Der Anfechtungskläger ist Eigentümer der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung mit einem Miteigentumsanteil (MEA) von 223/1.000. Die Wohnungen im Erdgeschoss (510/1.000 MEA) und im 1. Obergeschoss (267/1.000 MEA) gehören den anderen Eigentümern gemeinsam.

Der Teilungserklärung zufolge werden die Kosten und Lasten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Zudem sieht die Teilungserklärung vor, dass jede Wohneinheit eine Stimme gewährt.
In einer Eigentümerversammlung wurde gegen das Votum des Anfechtungsklägers mit zwei zu eins Stimmen beschlossen, die Kosten für die Treppenhausreinigung, die Müllabfuhr und „Wasser allgemein“ nunmehr nach Wohneinheiten zu verteilen.

Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Anfechtungskläger. Er meint, bei Beschlüssen zur Änderung der Kostenverteilung sei das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG zwingend. Die Beschlüsse seien somit nicht zustande gekommen, weil den anderen Eigentümern zusammen auch nur eine Stimme zugestanden habe.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Verwalter hat eine Stimmenmehrheit mit Recht angenommen. Das gesetzliche Kopfprinzip ist in der Teilungserklärung, die das Objektprinzip vorsieht, wirksam abbedungen worden.
Allerdings war bisher umstritten, ob das Kopfprinzip auch für Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG abdingbar ist oder hier zwingend das Objektprinzip gilt.
Für Beschlussfassungen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters hat der BGH die Abdingbarkeit des Kopfprinzips durch das Objekt- oder Wertprinzip bereits bejaht. Dem schließt er sich nun auch für die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln nach § 16 Abs. 3 WEG an.

Schon ihrem sprachlichen Sinngehalt nach („durch Stimmenmehrheit“) ordnet die Norm lediglich die Geltung des Mehrheitsprinzips an. Sie sagt aber nichts darüber aus, nach welchen Kriterien (Kopf-, Objekt-, Anteilsprinzip usw.). die Mehrheit zu bestimmen ist. Die Frage der Stimmkraft beantwortet das Gesetz an anderer Stelle, nämlich in § 25 Abs. 2 WEG, der dispositiv ist.

Soweit das Gesetz zwingende Vorgaben zur Stimmkraft macht, hebt es diese eigens hervor, wie in § 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG, die für bestimmte Beschlüsse eine doppelt qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile fordern.

(BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 198/14)

Lesen Sie auch:

Deckert erklärt - Stimmprinzip


§ 16 WEG
Nutzungen, Lasten und Kosten

...
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils ... zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

§ 25 WEG
Mehrheitsbeschluss

...
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

Schlagworte zum Thema:  Kopfprinzip, Eigentümerversammlung, Wohnungseigentumsrecht

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