Eigentümer müssen Verwalter trotz wichtigen Grundes nicht abberufen

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt, den Verwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Der Verwalter hat Eintragungen in die Beschluss-Sammlung teilweise mit einer Verzögerung von 6 Wochen vorgenommen. Ferner fehlten Eintragungsvermerke, sodass weder der Zeitpunkt noch die Urheberschaft von Eintragungen dokumentiert worden sind und eine fortlaufende Nummerierung.

Zudem hat der Verwalter die Anlage nicht regelmäßig begangen und einen Beschluss zur Treppenhausreinigung aus dem Jahr 2008 erst 2010 umgesetzt.

Entscheidung

Der Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass der Verwalter vorzeitig aus wichtigem Grund abberufen wird.

Es liegt zwar ein wichtiger Grund für eine Abberufung vor, weil der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt hat (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Das Vorliegen eines wichtigen Grundes führt dazu, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen dürfen und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer Befugnis Gebrauch machen.

Hingegen führt ein wichtiger Grund nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann. Die Eigentümer haben nämlich einen Beurteilungsspielraum, ob sie die Befugnis zur Abberufung tatsächlich nutzen.

Unter anderem, wenn der wichtige Grund auf Mängeln in der Führung der Beschluss-Sammlung beruht, können die Eigentümer nachvollziehbare Motive dafür haben, von der Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann z. B. der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen.

Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil es aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, die Abberufung abzulehnen, muss das Gericht den Verwalter im Interesse der Minderheit abberufen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen tolerieren will. Auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein.

(BGH, Urteil v. 10.2.2012, V ZR 105/11)

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