30.07.2013 | BGH

Darstellung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan

Hausgelder müssen nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt sein
Bild: Haufe Online Redaktion

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.

Hintergrund

Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über einen Wirtschaftsplan. In der Eigentümerversammlung stand Folgendes zur Abstimmung: „Beschlussfassung über den Gesamtwirtschaftsplan 2011 mit einem Gesamtaufwand von 32.970 Euro und den dazugehörigen Einzelwirtschaftsplänen. Die hier genannte Summe ist ein Vorschlag durch die Verwaltung.“

Das den klagenden Eigentümern übermittelte Exemplar des Wirtschaftsplans enthält eine Erläuterung der Verteilungsschlüssel. Es folgt eine Rubrik, in der die „umlagefähigen Nebenkosten“ im Einzelnen aufgeführt werden. Ausgewiesen sind jeweils die Gesamtbeträge und die auf die klagenden Eigentümer entfallenden Anteile.

Ferner finden sich dort die gesamten und anteilig auf die klagenden Eigentümer entfallenden Zinserträge der Gemeinschaft. In einer weiteren Rubrik wird die Rücklagenzuführung behandelt, wobei ebenfalls der Gesamtbetrag wie auch der von den klagenden Eigentümern zu tragende Anteil aufgeführt sind. Es folgt eine Zusammenfassung der Ergebnisse. Als Summe wird ein Gesamtbetrag von 32.970 Euro und der auf die klagenden Eigentümer entfallende Anteil mit 1.583,48 Euro ausgewiesen. Im anschließenden Fließtext heißt es: „Ihr Anteil an dem neuen Wirtschaftsplan beträgt: 1.583,48 Euro. Somit beträgt Ihr Hausgeld ab dem 1.1.2011 Euro 131,96 …“ Die auf die anderen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgeldvorschüsse sind nicht aufgeführt.

Der Wirtschaftsplan wurde mehrheitlich beschlossen. Die Eigentümer einer Wohnung haben diesen Beschluss angefochten.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans entspricht den inhaltlichen Anforderungen des § 28 Abs. 1 WEG.

Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Plan muss zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalten (Nr. 1). Sie müssen nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Diese Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (Nr. 2) die Einzelwirtschaftspläne betrifft. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (Nr. 3) sind im Gesamt- wie auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen. Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden.

Auch die voraussichtlichen Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft müssen aus dem Wirtschaftsplan hervorgehen. Sie sind das Gegenfinanzierungsmittel für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten und unter diesem Aspekt Einnahmen der Gemeinschaft. Damit ist jedoch noch keine Aussage über die Art der Ausweisung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan getroffen.

Hinsichtlich der Gestaltung des Wirtschaftsplans ist es nicht zu beanstanden, wenn die Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden. Vielmehr reicht es aus, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.

Nicht erforderlich ist es, alle Einzelwirtschaftspläne an sämtliche Wohnungseigentümer zu versenden oder eine Liste zu erstellen, aus der die zu zahlenden Hausgeldvorschüsse jedes einzelnen Wohnungseigentümers hervorgehen.

Angefochtener Wirtschaftsplan erfüllt die Anforderungen

Der beschlossene Wirtschaftsplan genügt diesen Maßstäben. Die Wohngeldvorschüsse sind zwar nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen ausgewiesen. Vielmehr sind den Ausgaben nur die sonstigen Einnahmen in Gestalt der Zinserträge gegenüber gestellt. Es ergeben sich aber keine Zweifel, dass der ausgewiesene Differenzbetrag insgesamt von allen Eigentümern über Wohngeldvorschüsse zu finanzieren ist.

Zur Beschlussfassung standen ausdrücklich neben den Gesamtwirtschaftsplan auch die Einzelwirtschaftspläne. In dem den klagenden Eigentümern vorliegenden Einzelwirtschaftsplan wird ihr Anteil an den Gesamtausgaben nachvollziehbar ermittelt. Unter Berücksichtigung der angegebenen Verteilungsschlüssel lassen sich bei dem vorliegenden Wirtschaftsplan anhand der Miteigentumsanteile der anderen Wohnungseigentümer unschwer deren Vorschüsse errechnen. Dafür, dass die anderen Einzelwirtschaftspläne anders strukturiert sind, besteht kein Anhaltspunkt.

(BGH, Urteil v. 7.6.2013, V ZR 211/12)

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