Auch spätere Mieterhöhung kann wirksam sein

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Mit Schreiben vom 7.1.2011 hatte der Vermieter die Mieter aufgefordert, einer Erhöhung der Miete um einen bestimmten Betrag zum 1.8.2011 zuzustimmen. Die Mieter stimmten nicht zu. Sie halten das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, weil die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll als vom Gesetz vorgesehen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auch erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558b BGB ergebenden Zeitpunkt (Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens) geltend machen. Hierdurch werden Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, nicht unzulässig beschnitten.

Wenn der Vermieter die Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt begehrt, ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass es dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt, an dem die Mieterhöhung eintritt (hier bis 31.7.2011) möglich bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (30.9.2011) zu lösen.

Somit wird der Mieter durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Mieter ab 1.8.2011 die erhöhte Miete schulden.

(BGH, Urteil v. 25.9.2013, VIII ZR 280/12)

§ 558b BGB

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. (…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 561 BGB

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.