Der Vermieter muss bei der Sanierung eines Gebäudes den Schallschutzstandard einhalten, der zu diesem Zeitpunkt gilt. Wenn er das Gebäude nach der Sanierung im Mietvertrag einem neueren Baujahr zuordnet, kann der Mieter den Standard dieses Baujahrs erwarten.
Hintergrund
Der Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin, dass diese einen verbesserten Trittschallschutz herstellt. Das Gebäude wurde im Jahr 1950 errichtet. Im Jahr 2000 hat die Vermieterin das Gebäude teilweise saniert. Bei Abschluss des Mietvertrags hat sie das Gebäude dem Baujahr 2000 zugeordnet.
Ein Sachverständiger hat festgestellt, dass der Trittschallpegel deutlich über den Werten liegt, die nach der im Jahr 2000 gültigen Fassung der DIN 4109 zulässig sind.
Die Vermieterin wendet ein, eine Mangelbeseitigung sei wirtschaftlich unmöglich, da sie hierfür Kosten von 72.000 Euro aufwenden müsse.
Entscheidung
Die Vermieterin muss einen verbesserten Trittschallschutz herstellen. Sie schuldet, auch wenn keine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung getroffen ist, die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, die im Jahr 2000 für derartige Mietgebäude galten. Wenn der Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. DIN-Normen sind zwar keine Rechtsnorm, sondern nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, sie können aber die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben.
Die Vermieterin kann sich nicht auf ein Überschreiten der sogenannten "Opfergrenze" berufen, denn sie hat durch den Abschluss eines Mietvertrags über ein Objekt, das sie selbst dem Baujahr 2000 zugeordnet hat und die nur teilweise vorgenommene aufwändige Sanierung im Jahr 2000 die maßgebliche Ursache dafür gesetzt, dass die in Bezug auf das Baujahr des Objekts (1950) modernisierten Räume wie ein Neubau aus dem Jahr 2000 zu behandeln sind. Gerade durch die mietvertragliche Beschaffenheitsangabe ist es zu einem negativen Auseinanderfallen von tatsächlichem Ist-Zustand des Gebäudes in Bezug auf den Trittschallschutz und dem vertraglich geschuldeten Soll-Zustand hinsichtlich des Trittschallschutzes gekommen.
(AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 6.6.2012, 531 C 49/11)