3.1 Keine Anrechnung auf die Kaution
Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Grundmiete betragen.[1] Diese Regelung gilt auch für die Nutzungsverträge der Wohnungsgenossenschaften.
In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass auf eine Vereinbarung, wonach das Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft im Falle der Überlassung einer Wohnung Geschäftsanteile in bestimmter Höhe zu zeichnen hat, die Regelung des § 551 BGB anwendbar sei. Nach dieser Ansicht ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als die Höhe der Geschäftsanteile den Betrag einer dreifachen Monatsmiete übersteigt.[2]
Geschäftsanteile sind keine Mietkaution
Diese Ansicht trifft nicht zu, weil die Geschäftsanteile nicht als Sicherheit, sondern als Finanzierungsbeitrag zu verstehen sind.
3.2 Pfändbarkeit des Geschäftsguthabens
Der Gläubiger eines Mitglieds kann das Kündigungsrecht[1] an dessen Stelle ausüben, wenn er einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss betreffend das Geschäftsguthaben erwirkt hat und eine Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Mitglieds innerhalb der letzten 6 Monate fruchtlos verlaufen ist.[2] Das Ausscheiden des Mitglieds aus der Genossenschaft kann den Verlust der Wohnung zur Folge haben, weil die Genossenschaft das Mietverhältnis nach § 573 BGB kündigen kann, wenn die Mitgliedschaft in der Genossenschaft beendet ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird. Gleichwohl kann der Mieter die zwangsweise Beendigung der Mitgliedschaft in der Regel nicht verhindern, insbesondere hat er keinen Anspruch auf Vollstreckungsschutz; § 765a ZPO setzt voraus, dass die Vollstreckungsmaßnahme unmittelbar in die Rechte des Mieters eingreift. In Fällen der vorliegenden Art ist dies nicht der Fall.[3]
3.3 Insolvenz des Mieters
Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Insolvenzverwalter die Mitgliedschaft kündigen. Ist die Mitgliedschaft beendet, so ist das Geschäftsguthaben an den Insolvenzverwalter auszuzahlen.
Satzung bindet auch Insolvenzverwalter
Grundsätzlich gilt, dass der Insolvenzverwalter an die Satzungsbestimmungen gebunden ist, wenn er die dem Mieter zustehenden Ansprüche geltend macht.
Eine Ausnahme gilt hinsichtlich solcher Bestimmungen, die die gesetzlich vorgesehene Verwertungsmöglichkeit des Insolvenzverwalters vereiteln, indem sie eine Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens tatsächlich ausschließen, ohne dass dies durch schützenswerte Interessen der Genossenschaft oder des Mieters gerechtfertigt ist.[1] Solche Bestimmungen der Genossenschaftssatzung können dem Insolvenzverwalter nicht entgegengehalten werden. Sie unterliegen insoweit einer Ausübungskontrolle gemäß § 242 BGB.
Die Ausnahme rechtfertigt sich daraus, dass Genossenschaftsmitglieder nicht Teile ihres Vermögens der Insolvenzmasse entziehen können, indem sie es als Geschäftsguthaben ansparen. Deshalb kann sich die Genossenschaft gegenüber dem Auszahlungsverlangen des Insolvenzverwalters nicht auf eine Klausel berufen, wonach die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens ausgeschlossen ist, solange das Mietverhältnis fortbesteht oder der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben hat. Eine solche Klausel ist im Rahmen der Ausübungskontrolle insgesamt unwirksam.[2]
Der Gläubiger oder der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft nicht kündigen, wenn
- die Nutzung der Wohnung des Mitglieds dessen Mitgliedschaft voraussetzt und
- das Geschäftsguthaben des Mitglieds höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten oder höchstens 2.000 EUR beträgt.[3]
Diese Vorschrift des § 67c GenG ist allerdings erst am 19.7.2013 in Kraft getreten. Für Kündigungen vor diesem Zeitpunkt hat der BGH entschieden, dass der Insolvenzverwalter die Mitgliedschaft kündigen kann. Für die Altfälle (Zugang der Kündigung vor dem 19.7.2013) gilt, dass die Regelung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO der Kündigung nicht entgegensteht.[4]
Nur Genossenschaft kann Wohnung kündigen
Die Kündigung der Mitgliedschaft durch den Insolvenzverwalter führt allerdings nicht zwangsläufig zum Verlust der Wohnung. Voraussetzung ist vielmehr, dass die Genossenschaft das Mietverhältnis kündigt.
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