WEMoG: Sondereigentum an Außenbereichen, Raumfiktion von ... / 2.4 Anforderungen an den Aufteilungsplan

Nach § 3 Abs. 3 WEG n. F. sind Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, auf die sich Sondereigentum erstrecken soll, durch Maßangaben im Aufteilungsplan zu bestimmen. Die entsprechenden Maßangaben im Aufteilungsplan treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt. Die Maßangaben müssen so genau sein, dass sie es im Streitfall ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen. Dafür muss sich aus dem Plan in der Regel

• die Länge und Breite der Fläche sowie
• ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben.

Eine Markierungspflicht auf dem Grundstück ist dagegen nicht vorgesehen. Dies gilt insbesondere auch für Stellplätze.

Auch keine Markierung mehr von Tiefgaragenstellplätzen

Die bislang noch geltende Regelung des § 3 Abs. 2 WEG a. F. sieht vor, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Bezüglich der Stellplätze ergänzt Satz 2 diese Regelung dahingehend, dass Garagenstellplätze dann als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierung ersichtlich sind. Im Zuge des WEMoG entfällt insoweit auch die Verpflichtung zur Markierung von Tiefgaragenstellplätzen. Auch hier sollen lediglich die Angaben im Aufteilungsplan maßgeblich sein. Dies ist allerdings vor dem Hintergrund sachlogisch, als es bereits keiner Markierung von Außenstellplätzen bedürfen soll. Eine Markierung auf dem Grundstück führt auch nicht dazu, dass der räumliche Umfang des Sondereigentums genauer bestimmt wird, als dies bereits durch die Maßangaben im Aufteilungsplan der Fall ist.

Selbstverständlich aber bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, die Sondereigentumsbereiche auf dem Grundstück dennoch zu markieren. Das bietet sich schon alleine zur Streitvermeidung unter den Wohnungseigentümern an. Auf den Umfang des Sondereigentums wirkt sich dies aber nicht aus, da insoweit allein die Maßangaben im Aufteilungsplan entscheidend bzw. maßgeblich sind. Dieser wird künftig jedenfalls zentimetergenau sein müssen, ansonsten wird das Sondereigentum nicht wirksam begründet werden können.

Keine Länderdelegation mehr

Bislang sieht § 7 Abs. 4 Sätze 3 bis 6 WEG a. F. noch vor, dass die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen können, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen anstelle der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Von dieser Möglichkeit hat kein Bundesland Gebrauch gemacht. Nach dem WEMoG werden auch die Anforderungen an den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung steigen, was nach § 3 Abs. 3 WEG n. F. für zu Sondereigentum erklärte Außenstellplätze und nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. für Außenbereiche gilt, auf die sich Sondereigentum erstrecken kann. Daher werden Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung künftig stets der Mitwirkung der Baubehörden bedürfen. Die Delegationsmöglichkeit wird deshalb gestrichen.