Unabhängig vom Zeitpunkt der Anwendbarkeit der Neuregelung, besteht eine wichtige Ausnahme für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen
- weniger als 9 Sondereigentumsrechte vorhanden sind,
- einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und
- weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Diese 3 Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein und nicht etwa lediglich alternativ.
Zu 1: Weniger als 9 Sondereigentumsrechte
Den Begriff des Sondereigentumsrechts kannte das WEG bislang nicht. Allein kann es sich insoweit um Sondereigentumseinheiten handeln, und zwar ungeachtet dessen, ob es sich um Wohnungseigentumseinheiten oder Teileigentumseinheiten, bei Letzteren gar lediglich um Stellplätze handelt.
Wohnungseigentümerverwalter
Die Wohnanlage besteht aus 8 Sondereigentumseinheiten in Form von 6 Wohnungen in den 3 Obergeschossen und 2 gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten im Erdgeschoss mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern. Einer der Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt. Dies missfällt den beiden Teileigentümern bereits seit langem.
Zwar sind weniger als 9 Sondereigentumseinheiten vorhanden und einer der Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, allerdings können die beiden Teileigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht durchsetzen, da sie weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer darstellen.
Zu 2: Wohnungseigentümer als Verwalter
Seit jeher ist anerkannt, dass auch einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden kann. Selbstverständlich hat auch er einen Vergütungsanspruch gegen die Gemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen der Beschlussfassung über seine Bestellung auch ein Stimmrecht. Hieran ändert sich auch dann nichts, wenn gleichzeitig über den Abschluss eines Verwaltervertrags mit ihm abgestimmt wird.[2] Grundsätzlich ist ein Wohnungseigentümer bis zur Grenze des Rechtsmissbrauchs – unzulässige Majorisierung – auch stimmberechtigt, wenn die Bestellung seines Ehegatten zur Beschlussfassung steht.[3]
Zu 3: Weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer verlangt Bestellung eines zertifizierten Verwalters
Der Verweis auf § 25 Abs. 2 WEG stellt klar, dass es auf die Anzahl der Wohnungseigentümer ankommt und nicht darauf, wie viele Sondereigentumseinheiten im Eigentum eines Wohnungseigentümers stehen.
Konstellationen
- Die Wohnanlage besteht aus 6 Sondereigentumseinheiten. Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 3 Einheiten. Tatsächlich also sind 4 Wohnungseigentümer vorhanden.
- Die Wohnanlage besteht aus 8 Sondereigentumseinheiten. Eine davon steht im Miteigentum eines Ehepaares, eine weitere gehört der Ehefrau und noch eine weitere gehört dem Ehemann. Insgesamt sind 8 Wohnungseigentümer vorhanden.
Begehrt ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, so haben diese einen Anspruch auf entsprechende Bestellungsbeschlussfassung. Diese Wohnungseigentümer werden den amtierenden Wohnungseigentümerverwalter mit ihrem Begehren zu konfrontieren haben. Dies muss nicht gleichzeitig erfolgen, aber gleichgerichtet. Praktisch würden die Wohnungseigentümer ein Verlangen auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG n. F. mit dem Tagesordnungspunkt der Bestellung eines zertifizierten Verwalters an den Wohnungseigentümerverwalter richten.
Geltung nur bei Wohnungseigentümern als Verwalter
Die Ausnahmeregelung bezieht sich ausschließlich auf Wohnungseigentümer als Verwalter. Hieraus folgt, dass selbst in einer Zweiergemeinschaft Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht, wenn nicht einer der beiden Wohnungseigentümer die Verwaltung übernehmen will.
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