Verwaltungskosten

Zusammenfassung

 

Begriff

Zu den Verwaltungskosten zählen die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Die gesonderte Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter ist nur bei der Geschäftsraummiete, nicht dagegen bei der Wohnraummiete möglich.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Grundsätzlich wird die Höhe der Verwaltungskostenpauschale frei vereinbart. Nur für die sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung (z. B. bei öffentlich gefördertem Wohnraum) regelt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), wie hoch die Verwaltungskosten sein dürfen. Die Verwaltungskosten sind nach § 26 II. BV pauschaliert. Die Höchstbeträge wirken sich i. d. R. auch auf die ausgehandelten Verwaltungskosten aus.

1 Öffentlich geförderter (preisgebundener) Wohnraum

Bei dieser Wohnungsgruppe sind die Verwaltungskosten Teil der Kostenmiete. Es gilt die Legaldefinition in § 26 Abs. 1 II. BV. Danach zählen zu den Verwaltungskosten "die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung".

Die Verwaltungskosten sind nach § 26 II. BV pauschaliert. Die Pauschale betrug bis zum 31.12.2001 420 DM je Wohnung und Jahr. Dieser Betrag verändert sich am 1. Januar 2005 und am 1. Januar eines jeden darauffolgenden 3. Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder verringert hat.

 

Praxis-Beispiel

Pauschalbeträge Verwaltungskosten

Die Verwaltungskostenpauschale für die Mietverwaltung beträgt pro Wohnung:

 
für die Zeit bis 31.12.2004  230,00 EUR
für die Zeit vom 1.1.2005 bis 31.12.2007  240,37 EUR
für die Zeit vom 1.1.2008 bis 31.12.2010  254,79 EUR
für die Zeit vom 1.1.2011 bis 31.12.2013  264,22 EUR
für die Zeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016  279,35 EUR
für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019  284,62 EUR

Für Garagen und Einstellplätze beträgt der Pauschalwert:

 
für die Zeit bis 31.12.2004  30,00 EUR
für die Zeit vom 1.1.2005 bis 31.12.2007  31,35 EUR
für die Zeit vom 1.1.2008 bis 31.12.2010  33,23 EUR
für die Zeit vom 1.1.2011 bis 31.12.2013  34,46 EUR
für die Zeit vom 1.1.2014 bis 31.12.2016  36,44 EUR
für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019  37,12 EUR

2 Frei finanzierter Wohnraum

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen.

 

Achtung

Verwaltungskosten sind nicht umlegbar

Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.

Dies gilt allerdings nur für solche Vereinbarungen, wonach der Mieter die genannten Kosten in der jeweils anfallenden Höhe tragen muss. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter für die Verwaltung einen gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, ist dagegen wirksam. Haben die Parteien eine solche Vereinbarung getroffen, so stellen die für die Verwaltung oder Instandhaltung angesetzten Kosten einen Teil der Grundmiete dar; die fraglichen Beträge sind deshalb im Mieterhöhungsverfahren zu berücksichtigen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale nur wirksam, wenn aus der Preisvereinbarung eindeutig hervorgeht, dass es sich bei der Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Wird eine Verwaltungskostenpauschale ohne einen klarstellenden Zusatz vereinbart, so kann die nach AGB-Grundsätzen gebotene "kundenfeindliche" Auslegung ergeben, dass die Umlage der Verwaltungskosten als unzulässige und damit unwirksame Erweiterung der nach § 556 Abs. 1 BGB möglichen Betriebskostenumlage zu bewerten ist. Fehlt ein klarstellender Hinweis, kommt die sich zulasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Dieselben Grundsätze gelten für die Instandhaltungspauschale und vergleichbare Regelungen.

Für den Begriff der Verwaltungskosten gilt die Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Danach zählen zu den Verwaltungskosten

  • die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
  • die Kosten der Aufsicht,
  • der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,
  • die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und
  • die Kosten für die Geschäftsführung.

Nach Ansicht des BGH zählt auch die Gebühr für die Ablesung der Heiz- und Wasser...

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