Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2 Vertragsinhalte

3.2.1 Laufzeit des Vertrags

Die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Zeitraum der Bestellung des Verwalters in zweifacher Hinsicht:

1. Der Bestellungszeitraum des Erstverwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist auf 3 Jahre begrenzt,
2. im Übrigen ist der Bestellungszeitraum auf 5 Jahre beschränkt.

In aller Regel ist es sinnvoll, aber nicht zwingend, die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum zu koppeln. Wird die Vertragslaufzeit nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, besteht zumindest mit Blick auf eine Wiederbestellung des Verwalters nicht die Gefahr, dass das Schicksal des Verwaltervertrags offenbleibt, sofern er im Rahmen des Beschlusses über die Wiederbestellung des Verwalters keine Erwähnung findet.^[1] Allerdings sollte der Verwaltervertrag im Fall der Koppelung seiner Laufzeit an den Bestellzeitraum auch ausdrücklich an diesen Zeitraum geknüpft werden und nicht pauschal geregelt werden, dass der Verwaltervertrag lediglich an die Bestellung gekoppelt ist.

Musterklausel: Laufzeit des Verwaltervertrags

Empfehlenswerte Klausel

§ 1 Vertragslaufzeit

(1) Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitpunkt am _________. Der Vertrag wird für eine Laufzeit von ___ Jahren abgeschlossen und endet somit am _________. [Alternativ: Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitraum am _________ und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraums.]^[2]

Nicht zu empfehlende Klausel

"Die Laufzeit des Vertrags ist an die Bestellung des Verwalters gekoppelt."

Im 1. Fall (empfehlenswerte Klausel) ist der Befristungszeitraum konkret festgelegt, im 2. Fall (nicht zu empfehlen) ist er an das Schicksal der Bestellung gekoppelt. Bedeutung hat die Unterscheidung im Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters im Hinblick auf weitere Vergütungsansprüche des Verwalters. Zu beachten ist nämlich, dass die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist. Der Verwalter kann vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden.^[3] Da das WEG insoweit keine Übergangsvorschrift vorsieht, gilt dieser Grundsatz auch für Bestellungs- und Vertragsverhältnisse, die vor Inkrafttreten WEMoG begründet wurden. Bezüglich des befristet abgeschlossenen Verwaltervertrags – auch wenn dessen Laufzeit nicht an die Bestellung gekoppelt ist – sieht die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG vor, dass dieser spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Die Beendigung tritt automatisch ein, einer Kündigung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf es nicht.

Hinweis: Vertragslaufzeit und Klauselkontrolle

Im Übrigen bestehen keine AGB-rechtlichen Bedenken gegen Vertragslaufzeiten eines Verwaltervertrags von 3 bzw. 5 Jahren. § 309 Nr. 9a BGB, der die Laufzeit von Dauerschuldverhältnissen in Formularverträgen auf 2 Jahre beschränkt, findet auf den Verwaltervertrag keine Anwendung.^[4] Dies hatte der BGH im Rahmen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG klargestellt, als Beschränkungen der Verwalterabberufung noch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich waren. Insoweit wurde diese Rechtsprechung vereinzelt auch kritisiert. Nach neuer Rechtslage im Zuge des WEMoG ist sie sachlogische Folge davon, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann und sein Vertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Insoweit besteht bereits kein besonderes Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaften als Verbraucher.

[1] Siehe dazu ausführlich unten Ziff. 7 Wiederbestellung und Verwaltervertrag.

[2] Vgl. Blankenstein, Verwaltervertrag für Wohnungseigentum, § 1 Vertragslaufzeit.

[3] Siehe Blankenstein, Abberufung des Verwalters.

[4] BGH, Beschluss v. 20.6.2002, V ZB 39/01.

3.2.2 Verwalterhonorar

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.

3.2.2.1 Einschränkung durch Vereinbarung oder Beschluss?

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen waren nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG unbeachtlich, da nichtig. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. durfte die Verwalterbestellung auch durch Vereinbarung nicht erschwert werden. Eine Festlegung von Honorarhöchstsätzen stellt jedoch eine solche Erschwerung dar, da es möglich ist, dass sich kein Verwalter findet, der zu dem festgesetzten Honorar tätig wird.

Auch Regelungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung über Sondervergütungen des Verwalters konnten unmittelbar gegen die Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG a. F. und somit mittelbar gegen die Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. verstoßen, weshalb diese als nichtig angesehen wurden.^[1]

Letztlich wurden sämtliche Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalter...