Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.8 Nichtbeachten der Schriftform

Wird die Schriftform nicht beachtet, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassen des Wohnraums zulässig.^[1]

Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Verlauf der Mietzeit befristet, ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung i. S. d. § 550 Satz 2 BGB anzusehen.^[2]

Wichtig

Beurkundung ist nachholbar

Die Parteien können die Beurkundung eines zunächst formlos geschlossenen Vertrags aber jederzeit nachholen. Dies gilt auch für Nachtragsvereinbarungen.^[3]

Schriftformheilungs- oder Nachholklausel

Streitig ist, ob eine auf § 550 BGB gestützte Kündigung ausscheidet, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Parteien bei einem Schriftformmangel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind (sog. Schriftformheilungsklausel, Reparaturklausel oder Nachholklausel).

Nach der Rechtsprechung des BGH^[4] ist die Schriftformheilungsklausel jedenfalls dann unwirksam, wenn sie "keine Einschränkung dahingehend enthält, dass sie nur im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien Geltung beanspruchen soll". Der Senat folgert dies aus dem Schutzzweck des § 550 BGB. Durch die Vorschrift soll in erster Linie der Grundstückserwerber geschützt werden. Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde ersehen können, an welche Vereinbarungen er gebunden ist. Dieser Schutzzweck werde verfehlt, wenn der Erwerber zur Heilung der Schriftform verpflichtet werde.

Hinweis

Geltung auch für Formularklauseln und bei Kenntnis des Erwerbers

Diese Grundsätze gelten sowohl für Formularklauseln als auch für Formularvereinbarungen. Ebenso spielt es keine Rolle, ob der Erwerber weiß, welche mündlichen Vereinbarungen in der Zeit vor dem Eigentumsübergang getroffen wurden.

Vertragsbindung aus Treu und Glauben

Weiter ist zu beachten, dass sich u. U. aus § 242 BGB eine Bindung für die Vertragsschließenden ergeben kann. Grundsätzlich gilt zwar, dass gesetzliche Formvorschriften nicht aufgrund von Billigkeitserwägungen außer Acht gelassen werden dürfen. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn die Rechtsfolge des Formverstoßes mit Treu und Glauben unvereinbar wäre^[5] und die vorzeitige Beendigung des Vertrags "zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führte".^[6] Dies ist zum einen dann der Fall, wenn allein die kündigungswillige Partei von der betreffenden Abrede begünstigt worden ist.^[7]

Ausnahmefälle: Existenzgefährdung und schwerer Treuepflichtverstoß

Weiter kann zur Konkretisierung auf die Rechtsprechung des BGH zur rechtsmissbräuchlichen Berufung auf die Formnichtigkeit von Grundstückskaufverträgen^[8] zurückgegriffen werden. Danach sind 2 Fallgruppen anerkannt:

• die Fälle der Existenzgefährdung des einen Teils und
• die Fälle einer besonders schweren Treuepflichtverletzung des anderen Teils.^[9]

An den Ausnahmefall sind strenge Anforderungen zu stellen. Es genügt nicht, dass eine Partei von der gesetzlichen Rechtsfolge hart betroffen wird. Vielmehr ist erforderlich, dass die Anwendung der Rechtsfolge zu einem Ergebnis führt, das mit Treu und Glauben schlechthin nicht mehr zu vereinbaren ist.^[10]

In der Literatur wird vertreten, dass sich eine von einem Rechtsanwalt vertretene Partei i. d. R. nicht auf einen durch den Rechtsanwalt verursachten Formmangel berufen kann.^[11] In diesem Fall beruhe der Schriftformmangel zumindest auf grober Fahrlässigkeit; dies sei dem Vorsatz gleichzustellen. Gleiches muss nach dieser Ansicht gelten, wenn die kündigende Partei selbst Rechtsanwalt ist. Nach anderer Ansicht ist die Regelung des § 242 BGB in Fällen der fraglichen Art nur anwendbar, wenn die Partei den Schriftformmangel arglistig herbeigeführt hat, um sich eine Kündigungsmöglichkeit zu sichern.^[12]

Praxis-Beispiel

Verstoß gegen Treu und Glauben

• Überreden des Vertragspartners zum Verzicht auf die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form unter Ausnutzung der wirtschaftlichen Macht oder des Ansehens^[13]
• bei widersprüchlichem und unfairem Verhalten einer Gemeinde im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften^[14]
• wenn ein Mieter einen befristeten Mietvertrag mit der Begründung kündigt, dieser sei formunwirksam, weil in der Vergangenheit die Miete ohne Beachtung der Form gesenkt worden ist^[15]
• wenn der Vermieter kündigt, weil sich der Mieter auf eine mündlich vereinbarte Mieterhöhung eingelassen hat^[16]
• wenn sich eine Partei verpflichtet, einen Nachtrag der Haupturkunde beizuheften, diese Verpflichtung aber nicht erfüllt^[17]

Formlose Vereinbarung der Beurkundung

Haben die Parteien einen mündlichen Mietvertrag geschlossen und vereinbart, dass dieser Mietvertrag später noch schriftlich beurkundet werden soll, ist eine solche Vereinbarung auch dann formlos gültig, wenn es sich um einen mehrjährigen Vertrag handelt. Die Beurkundung des Vertrags ist in diesem Fall nicht Gültigkeitsvoraussetzung. Jede Partei ist berechtigt, gegen die andere auf den Abschluss eines schriftlichen Vertrags zu klagen und sich gegenüber einer etwaigen unberechtigten Kündigung auf Arglist zu berufen.^[18] Diese...