Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 19.01.2007 - 14 U 188/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Pflichten des Beraters beim Immobilienkauf mit Beitritt zu einem Mietpool

Leitsatz (amtlich)

Aus dem Beratungsvertrag, der im Zusammenhang mit Erwerb und Finanzierung einer Immobilie zu Anlagezwecken geschlossen wird, ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den entstehenden monatlichen Eigenaufwand zutreffend darzustellen. Dabei muss er die sich aus dem Beitritt zu einem Mietpool ergebenden Risiken berücksichtigen und dem Käufer verdeutlichen, dass er auch das anteilige Risiko des Leerstandes anderer Wohnungen trägt. Die sich daraus ergebenden Gefahren für die Rendite hat er ihm konkret in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen vor Augen zu führen.

Normenkette

BGB § 280

Verfahrensgang

LG Lübeck (Urteil vom 23.09.2005; Aktenzeichen 5 O 117/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 23.9.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des LG Lübeck wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Rückübertragung des im Tenor des landgerichtlichen Urteils bezeichneten Grundeigentums insgesamt lastenfrei hinsichtlich der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen auf die Beklagte zu 1. zu erfolgen hat.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin und der Drittwiderbeklagte Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes, des Drittwiderbeklagten, Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung des Kaufes einer Eigentumswohnung von der Beklagten zu 1., deren Komplementär der Beklagte zu 2. ist. Die Beklagten ihrerseits nehmen den Ehemann der Klägerin als Drittwiderbeklagten auf die Feststellung in Anspruch, dass ihm keinerlei Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrages zustünden.

Die Beklagte zu 1. kauft Altwohnbestände auf, nimmt Renovierungsarbeiten vor und verkauft sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Auf Initiative einer ehemaligen Arbeitskollegin des Drittwiderbeklagten kam es erstmals im Januar 2001 zu einem Kontakt mit den Eheleuten K wegen einer Wohnung in N. Die anschließenden Verhandlungen wurden auf Seiten der Beklagten in erster Linie von dem Zeugen P geführt. Auf einem Formblatt der Beklagten "Besuchsauftrag" wurden für den 09. und 10.2.2001 jeweils Daten festgehalten, die die Finanzierung des Kaufs, die Einnahmen/Ausgaben und die Informationen zum Objekt zum Gegenstand hatten. Die Klägerin und ihr Ehemann unterzeichneten beide Besuchsaufträge. Ferner erhielten sie den Prospekt "Vorsorge durch Eigentum" einschließlich eines Finanzierungsplans und einer Musterrentabilitätsberechnung ausgehändigt.

Nach der Musterrentabilitätsberechnung verblieb für die 62 m2 große Wohnung, um die es ging, bei einem Kaufpreis von 182.980 DM und einem Eigenkapital der Käufer von 10.980 DM ein monatlicher Eigenaufwand von 176 DM. Im Einzelnen war dabei die Gesamtbelastung mit 1.105 DM angesetzt, der die Mieteinnahme i.H.v. 598 DM (einschließlich 40 DM für die Garage) sowie der Arbeitgeberanteil mit 156 DM gegenzurechnen waren. Daraus ergab sich für die Kaufinteressenten ein Aufwand vor Steuern i.H.v. 351 DM monatlich, wovon noch der Steuervorteil i.H.v. 175 DM abgesetzt wurde. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Klägerin und ihrem Ehemann auch die schriftliche "Kundeninformation" mit dem Merkblatt "Besonderheiten eines Vorausdarlehens" übergeben wurde.

Die Klägerin und ihr Ehemann schlossen danach am 10.2.2001 mit der Beklagten zu 1. einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung aus der Wohnanlage X in N. Mit privatschriftlichem Vertrag vom gleichen Tage traten die Käufer weiter einer Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden: Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1., die zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist, verwaltet wird. Ferner schlossen die Käufer über die Y AG einen Darlehensvertrag ab.

Die von der Verwalterin für das Gemeinschaftseigentum erstellten Abrechnungen wiesen in der Folgezeit Mietpoolunterdeckungen im Jahre 2000 i.H.v. 111.566,63 DM, im Jahre 2001 i.H.v. 239.628 DM, im Jahre 2002 i.H.v. 420.943,65 EUR und im Jahre 2003 i.H.v. 93.368,68 EUR aus. Die Klägerin und ihr Ehemann wurden entsprechend ihrem Anteil zum Ausgleich der Unterdeckungen herangezogen.

Die Klägerin hat vorgetragen, die Mitarbeiter der Beklagten hätten erklärt, man könne durch den Erwerb erheblich Steuern sparen, benötige aber kaum Eigenkapital. Die günstige Finanzierung werde von der Beklagten zu 1. gleich mitbeschafft. Der Kredit werde durch Steuervorteile und Mieteinnahmen bis auf einen kleinen Teil gedeckt. Die Wohnung sei in gutem Zustand und werde aufgrund stetiger Mieterhöhungen im Wert ständ...