Die Klage muss grundsätzlich vom Vermieter erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, sondern die Wohnung seinerseits nur gemietet hat. Solange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter besteht, kann der Eigentümer den Mieter nicht auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat der Eigentümer allerdings den Herausgabeanspruch nach §§ 546 Abs. 2, 985 BGB.
Mietverwalter ist nicht klagebefugt
Der Verwalter einer Mietwohnung ist grundsätzlich nicht im eigenen Namen klagebefugt, es sei denn, er ist ausdrücklich dazu befugt. Das kann auch im Mietvertrag stehen.
Das Gleiche gilt für den WEG-Verwalter, seitdem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt hat.[1]
Bei mehreren Vermietern muss die Klage im Namen aller Vermieter erhoben werden.
Auf der Mieterseite ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben. Das sind zunächst alle Mieter.
Untermieter in Räumungsklage nicht vergessen
Waren die Wohnung oder Teile davon untervermietet, können auch die Untermieter mitverklagt werden. Werden sie nicht mitverklagt und geben die Untermieter die Räume auch nicht freiwillig heraus, so kann der Gerichtsvollzieher nicht räumen. Der Vermieter muss sich zunächst einen Titel gegen die Untermieter beschaffen.
Fordern Sie den Untermieter zur Räumung auf
Informieren Sie den Untermieter von der Kündigung und fordern Sie ihn auf, fristgerecht zu räumen und dies vorher schriftlich zu bestätigen. Sonst ist er nicht im Verzug. Wenn er nichts von der Kündigung weiß, hat er zu einer Klage keinen Anlass gegeben. Wenn er dann den Räumungsanspruch sofort anerkennt, werden Ihnen die Kosten auferlegt.[2]
Hat einer von mehreren Mietern den Besitz an den Räumen bereits aufgegeben und ist ausgezogen, können dennoch alle Mieter auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen werden.[3]
2.1.1 Eheleute
Räumungsklage gegen beide Ehepartner richten
Zur Räumung einer Ehewohnung ist grundsätzlich ein Titel gegen beide Eheleute erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrags ist.[1]
In diesem Fall wird angenommen, dass der Ehegatte aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe Mitbesitzer der Wohnung ist; der Mitbesitz kann einem Wohnungsnutzer nur aufgrund eines Räumungstitels genommen werden.
Sind beide Ehegatten Mieter, ist aber einer der Eheleute zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits aus der Wohnung ausgezogen, können dennoch beide auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen werden.
2.1.2 Eheähnliche Gemeinschaft
Es kommt entscheidend darauf an, ob der Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung geworden ist.[1] In diesem Fall ist für die Zwangsräumung ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich. Wesentlich ist, dass für den Mitbesitz keine Vermutung spricht.[2] Vielmehr muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter dem Lebensgefährten ein eigenständiges Besitzrecht einräumen wollte.[3]
Anhaltspunkte hierfür sind
- die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des Lebensgefährten;
- die Anmeldung des Lebensgefährten nach den Meldegesetzen.
Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass er dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt hat. Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es keine eindeutigen Kriterien für oder gegen die Annahme von Mitbesitz.
Auch Lebenspartner auf Räumung verklagen
Dem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, auch den Lebensgefährten auf Räumung in Anspruch zu nehmen. In einem solchen Fall besteht zwar die Gefahr, dass der Lebensgefährte sein Besitzrecht bestreitet und dass die gegen ihn gerichtete Räumungsklage mit einer für den Vermieter nachteiligen Kostenfolge abgewiesen wird. Jedoch kann der Vermieter aufgrund des Titels gegen den Mieter problemlos vollstrecken.
Wird hingegen nur der Mieter auf Räumung verklagt, muss der Vermieter damit rechnen, dass die Zwangsvollstreckung am Besitzrecht des Lebensgefährten scheitert.
Auch hier empfiehlt es sich, den Lebensgefährten zu informieren und zur Räumung aufzufordern (wie den Untermieter, s. o.).
Vor Räumungsverfahren Auskunft bei Mietpartei einholen
Ist unklar, welche Personen sich in der Wohnung aufhalten, sollte der Vermieter vor Einleitung des Räumungsverfahrens beim Mieter eine entsprechende Auskunft einholen. Wird die Auskunft verweigert oder eine falsche oder unvollständige Auskunft erteilt, so wird sich der alleinverklagte Mieter im Vollstreckungsverfahren nach Treu und Glauben[4] nicht auf das Besitzrecht seines Lebensgefährten berufen können.
2.1.3 Kinder
Minderjährige Kinder haben kein Besitzrecht.[1] Daran ändert s...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen