Verfahrensgang
LG Neubrandenburg (Urteil vom 03.05.2000; Aktenzeichen 3 O 27/00) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am3. Mai 2000 verkündeteUrteil des Landsgerichts Neubrandenburg (Az.: 3 O 27/00) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Rechtsstreit hinsichtlich des Anspruchs auf Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember 1999, insgesamt 857,46 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.01.2000, in der Hauptsache erledigt ist und die Beklagte zur Zahlung von 4.019,40 DM nebst 4 % Zinsen auf jeweils 1.339,80 DM seit dem 05.10.1999, 04.11.1999 und 04.12.1999 sowie zur Zahlung von 4 % Zinsen auf jeweils 285,82 DM vom 05.10.1999 bis 31.12.1999, vom 04.11.1999 bis 31.12.1999 und vom 04.12.1999 bis 31.12.1999 verurteilt bleibt.
Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 7.500,00 DM abwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert des Berufungsrechtszuges beträgt 27.456,94 DM.
Die Beschwer der Klägerin übersteigt 60.000,00 DM.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Anspruch. Widerklagend begehrt diese die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis seit dem 30.09.1999 beendet sei. Der Streit der Parteien geht insbesondere darum, ob das Berufen der Beklagten auf die Nichtbefolgung der in § 566 Satz 1 BGB gebotenen Schriftform gegen Treu und Glauben verstoßt.
Die Klägerin erstellte den Gebäudekomplex „H.” in D.. In dem Vermietungsprospekt der Firma R. und T., in dem die günstige Lage D. betont wird, heißt es u.a.:
„Ein weiteres, für Mietinteressenten im Handelsbereich sehr bedeutendes Standortmerkmal, ist die Vermietung umfangreicher Büroflächen in den Obergeschossen an die Kreis- und Stadtverwaltungen. Mit der Tätigkeit der im Gebäude integrierten Ämter wird aus Erfahrungswerten heraus täglich mit etwa 3.000 Besuchern gerechnet.
Ein Lebensmittelfachmarkt sorgt als Publikumsmagnet für zusätzliche Anziehungskraft am „H. D.”. …”
Die Beklagte mietete ein im Erdgeschoss gelegenes Ladenlokal „zum Betrieb eines Kosmetikstudios und einer Parfümerie” an. Der schriftliche Mietvertrag vom 08.01.1996/12.01.1996 besteht aus einem 9-seitigen Haupttext: § 1, mit Mietgegenstand überschrieben, lautet wie folgt:
„Es wird auf dem Grundstück an der H. in 00000 Hansestadt D., in dem Gebäudekomplex „H.”; Gebäudeteil A 1 (Anlage 1 = Lageplan), Erdgeschoss Nordseite ein Ladenlokal gem. Grundriss (Anlage 2) vermietet:
Die Nutzfläche beträgt: ca. 77 qm.”
§ 5 weist den monatlichen Mietzins mit 27,00 DM/qm bzw. 2.079,00 DM und die Betriebskostenvorauszahlungen mit monatlich 246,40 DM, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, aus. Allerdings hieß es in dem maschinenschriftliche Text
„77 qm à DM 28,– DM 2.079,–.”
Die Zahl „28,–” ist handschriftlich durch „27,–” ersetzt; daneben befindet sich in beiden Vertragsausfertigungen die Unterschrift der Beklagten.
Den Unterschriften der Beklagten und des Vertreters der Klägerin auf Seite 9 geht der handschriftliche Vermerk „in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung” voran. Diese lautet u.a. wie folgt:
Abweichend bzw. ergänzend zum vorgenannten Mietvertrag werden folgende Zusatzvereinbarungen getroffen:
„1. Ergänzend zum § 1 (1) mit dem Mieter vom Vermieter das Ladengeschäft Pos. 1 mit der gem. Zeichnung ausgewiesenen und insgesamt nutzbaren Schaufensterfläche vermietet. …”
Zu dem schriftlichen Vertrag gehören zwei Skizzen, die die Lage des Mietobjekts wiedergeben. Sämtliche Blätter der Urkunde einschließlich der Zusatzvereinbarung befinden sich in einem Einband und sind mit Heftklammern verbunden.
Ein Schreiben der Rechtsanwälte der Klägerin vom 28. Mai 1996 weist aus, dass die Parteien bereits im Mai 1996 über eine Mietzinssenkung verhandelten. Am 14.01.1997 schrieb die Beklagte die Klägerin wie folgt an:
„Ich bestätige Ihr Angebot für eine Mietpreisminderung auf 20,00 DM/qm für das Jahr 1997. Dazu möchte ich auf folgendes hinweisen:
In Städten mit wesentlich höherer wirtschaftlicher Bedeutung, wie z. B. S. oder G., liegt lt. Mietspiegel der Mietpreis in der Innenstadt zwischen 15,00 und 18,00 DM/qm.
Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten am D.-er H. sind bekanntlich hoch und werden sich auch in absehbarer Zeit kaum verringern. Deshalb halte ich auch den verringerten Mietpreis von 20,00 DM/qm für noch zu hoch und bitte Sie zu prüfen, ob Ihrerseits eine Kulanz von vorläufig 15,00 DM/qm möglich ist.
Ich bitte Sie desweiteren unabhängig vom bestehenden 10-Jahresvertrag um einen gesonderten Mietvertrag für 1997.”
In einem nichtdatierten Schreiben an die Beklagte erwiderte die Klägerin, dass ein Mietvertragsexemplar, das einen herabgesetzten Mietzins ausweise, mit Rücksicht auf die finanzierenden Banken nicht ausgefertigt werden...
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