OLG Rostock Urteil vom 25.02.2002 - 3 U 209/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Offenlegung der Vertretungsverhältnisse einer GbR zur Wahrung der Schriftform

Normenkette

BGB §§ 126, 566 a.F., §§ 705, 709

Verfahrensgang

LG Schwerin (Aktenzeichen 4 O 283/99)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 9.8.2000 verkündete Urteil des LG Schwerin (Az.: 4 O 283/99) wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.022.58 Euro (= 2.000 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 30.9.2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die im Berufungsrechtszug erweiterte und geänderte Klage abgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 3.400 EUR abwenden, sofern nicht die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe stellt.

V. Die Revision der Klägerin wird zugelassen.

VI. Streitwert der Berufung: bis 65.000 Euro bzw. bis 130.000 DM. Beschwer der Beklagten: unter 20.000 Euro.

Tatbestand

Die Klägerin, eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, betreibt ein Geschäftshaus am M. in Schwerin. Sie begehrt von der Beklagten als Mieterin Miete für die Zeit ab November 1998.

Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der Klägerin sind die Gesellschafter H. und B. In dem schriftlichen Mietvertrag der Parteien wird sie als Vermieterin wie folgt bezeichnet:

„Erwerbsgemeinschaft Haus E., vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.”.

Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag der Gesellschafter H. mit Datum 2.5.1994, für die Beklagte am 1.10.1993 deren Geschäftsführer H.

§ 4 Abs. 1 des Vertrages sieht eine feste Vertragsdauer von zehn Jahren ab Bezugsfertigkeit, voraussichtlich 20.9.1994, vor. Nach § 6 Abs. 1 des Mietvertrages war folgende monatliche Miete vereinbart:

– Nettokaltmiete 2.400 DM

– zzgl. Nebenkostenvorauszahlung 400 DM

– zzgl. 15 % Umsatzsteuer 420 DM Gesamtbruttomiete 3.220 DM.

Unter Sonstiges heißt es in § 24:

„(1) … Er (der Vermieter) haftet ferner nicht dafür, dass in dem Objekt bestimmte Mieter oder Branchen vertreten sind.”

Die Verwaltungsgesellschaft M. mbH räumte mit Schreiben vom 22.8.1997 der Beklagten „für vorerst 6 Monate” eine Reduzierung des monatlichen Mietzinses ab 1.9.1997 wie folgt ein:

– Nettokaltmiete 2.000 DM

– Betriebskostenvorauszahlung 400 DM

– 15 % Umsatzsteuer 360 DM

monatliche Gesamtmiete 2.760 DM.

Nach Änderung des Umsatzsteuersatzes zum 1.4.1998 von 15 % auf 16 % setzte die Klägerin mit Schreiben vom 23.3.1998 die Bruttomiete für das von der Beklagten angemietete Gewerbeobjekt neu fest. In dem Schreiben heißt es:

„Der von Ihnen zu zahlende Mehrwertsteuerbetrag erhöht sich ab dem 1.4.1998 um 24 DM. Danach stellt sich Ihre Miete ab 1.4.1998 wie folgt dar:

Nettokaltmiete monatlich 2.000 DM

zzgl. Vorauszahlung auf die Nebenkosten 400 DM

zzgl. Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe 16 % 384 DM

Gesamtmiete monatlich 2.784 DM.

…

Dieses Schreiben gilt nur für die Änderung der Bruttomiete. Andere Vereinbarungen werden hiervon nicht betroffen.”

Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 28.5.1998, gerichtet an die „Erwerbsgemeinschaft Haus E., z. Hd. Herrn B.”, das Mietverhältnis zum 30.6.3998 wegen rückläufiger Ertragslage.

Die Klägerin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die zeitliche Befristung des Mietvertrages, bemühte sich jedoch um die Weitervermietung. Am 30.6./15.7.1998 schloss sie mit dem Nachmieter U. einen bis zum 30.9.2004 befristeten Mietvertrag mit Wirkung ab 1.8.1998 für die in Rede stehenden Gewerberäume ab. Gemäß § 6 dieses Vertrages schuldet der Nachmieter folgende monatliche Miete:

– Nettokaltmiete 2.000 DM

– zzgl. Nebenkostenvorauszahlung 400 DM

– zzgl. 16 % Umsatzsteuer 384 DM

Gesamtmiete monatlich 2.784 DM.

Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30.6.1998 und übergab es am 22.7.1998 im Beisein des Mietnachfolgers an die Klägerin. In dem Übergabeprotokoll heißt es u.a.:

„Der Nachmieter (Herr U.) übernimmt die malermäßige Renovierung der Mietung. Der Mieter (Herr H.) übergibt hierzu die installierte Beleuchtungsanlage ohne Berechnung.”

Für Juli 1998 zahlte die Beklagte noch 2.784 DM, in den Monaten August bis Dezember 1998 jeweils 400 DM.

Die Klägerin trug vor, der Beklagten habe kein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietvertrages zur Seite gestanden. Trotz Räumung des Objektes sei das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar habe sie einen Nachmieter für die Gewerberäume gefunden, wegen der veränderten Marktlage seien die Räume jedoch nur zu einer um 400 DM niedriger liegenden Nettomiete vermietbar gewesen. Nach der der Beklagten für sechs Monate gewährten Mietreduzierung sei sie, die Klägerin, an sich bereit gewesen, diese Mietreduzierung noch für zwei weitere Monate zu gewähren. Nachdem die Beklagte jedoch versucht habe, das Vertragsverhältnis einseitig zu beenden, habe sie, die Klägerin, berechtigterweise ihr Entgegenkommen nicht weiter aufrechterhalten und fordere aus diesem Grunde von der Beklagten die Differenz zwischen der mit dem Nachmieter vereinbarten Nettomiete und der mit der Beklagten im Mietv...