OLG Rostock Beschluss vom 23.03.2004 - 3 U 273/03

Verfahrensgang

LG Neubrandenburg (Beschluss vom 28.10.2003; Aktenzeichen 4 O 60/03)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.10.2003 verkündete Urteil des LG Neubrandenburg (Az.: 4 O 60/03) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert der Berufung: 20.430 Euro.

Gründe

I. Der Kläger und der jetzige Geschäftsführer der Beklagten sind Miteigentümer des Mietgrundstücks F. Straße 1 in S. Die Miteigentümer, damals beide Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten, vermieteten das Grundstück für die Zeit vom 20.2.1993 bis 20.2.2003 an die Beklagte, und zwar in der Weise, dass der Kläger und der Miteigentümer, jeweils sich als Vermieter bezeichnend, mit der Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag unter Vereinbarung einer monatlichen Miete von 1.435,20 DM zzgl. Umsatzsteuer abschlossen; jeweils diesen Betrag hatte die Beklagte an jeden der Vermieter zu zahlen. Laut § 5 des Mietvertrages oblag "die innere Verwaltung des Objekts" dem jetzigen Geschäftsführer der Beklagten.

Nach Ausscheiden des Klägers aus der Beklagten und Abberufung als deren Geschäftsführer kündigte er am 7.5.2002 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs der Beklagten. Mit Schriftsatz seines Rechtsanwalts vom 12.11.2002 forderte er sie unter Klageandrohung zur Zahlung der Mietrückstände und zur Räumung bis zum 19.11.2002 auf. Mit der ihr am 17.3.2003 zugestellten Klage verlangt der Kläger Rückgabe des Mietobjekts an ihn und den Miteigentümer. Das LG sah die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses als begründet an und verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Miteigentümergemeinschaft zu Händen des Klägers.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie meint, der Kläger sei nicht berechtigt, die Eigentümergemeinschaft als Notgeschäftsführer zu vertreten; zudem bestreitet sie die Voraussetzungen des Zahlungsverzugs.

Mit Schreiben vom 9.2.2004 wies der Senatsvorsitzende darauf hin, dass die Zurückweisung der Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO in Betracht komme. Hierbei könne dahin stehen, ob sich die Beklagte in Zahlungsverzug befunden habe, denn der Mietvertrag sei seit dem 20.2.2003 beendet. In ihrem Schriftsatz vom 9.3.2004 trägt die Beklagte vor, dass nach dem 20.3.2003 keine der Mietvertragsparteien der Fortsetzung des Mietgebrauchs widersprochen habe. Die Berufung habe insoweit Aussicht auf Erfolg, als die Begründung des erstinstanzlichen Urteils nicht haltbar sei. Zumindest seien die Kosten der Berufung deshalb dem Kläger aufzuerlegen.

Der Kläger, der das angefochtene Urteil verteidigt, beantragt die Zurückweisung der Berufung.

II. Die Berufung ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

1. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

a) Ungeachtet der auf mehrere Mietverträge hindeutenden Vertragsurkunden lag ein einheitliches Mietverhältnis zwischen den beiden Grundstückseigentümern als Vermietern und der Beklagten vor. Die vertragliche Ausgestaltung hatte lediglich den Sinn, entgegen § 432 BGB jedem der Miteigentümer einen unmittelbaren Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der "halben" Gesamtmiete zu verschaffen.

b) Das Mietverhältnis über die von der Beklagten genutzten Räume ist seit dem 20.2.2003 beendet, so dass sie gem. § 546 BGB zur Rückgabe verpflichtet ist.

Ob die von dem Kläger ausgesprochene außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, kann dahinstehen, denn es ist gem. Ziff. 2 des vorliegenden schriftlichen Mietvertrages vom 10.4.1995 - als "Mietvertragsänderung" bezeichnet - abgelaufen. Der Wortlaut dieser Vertragsbestimmung ist eindeutig. Die nachfolgende Ziff. 3, die eine Kündigungsfrist regelt, ändert daran nichts. Sie mag für eine von den Vertragsparteien gleichwohl für möglich gehaltene Kündigung sowie für die Ausübung eines gesetzlichen Sonderkündigungsrechts von Bedeutung sein, rechtfertigt indessen nicht die Annahme, das Mietverhältnis laufe über den 20.2.2003 hinaus.

c) Das Mietverhältnis hat sich nicht gem. § 545 BGB über den 20.2.2003 hinaus verlängert.

aa) In den zwei Wochen nach dem 20.2.2003 hat der Kläger der Fortsetzung des Mietgebrauchs nicht widersprochen. Die Zustellung der Räumungsklage am 17.3.2003 genügt zur Fristwahrung nicht (OLG Stuttgart v. 9.3.1987 - 8 REMiet 1/86, MDR 1987, 499 = ZMR 1987, 179). § 167 ZPO greift nur ein, wenn eine Frist nur unter Mitwirkung des Gerichts einzuhalten ist (BGH NJW 1975, 3123).

Indessen kann der Vermieter seinen der stillschweigenden Vertragsverlängerung entgegenstehenden Willen schon vor Vertragsende kundtun. Dies hat der Kläger getan.

Ein konkludenter Widerspruch ist anzunehmen, wenn er in zeitlicher Nähe zum Vertragsende ggü. dem Mieter unzweifelhaft zum Ausdruck bringt, dass er das Mietverhältnis über den Beendigungstermin hinaus unter keinen Umständen fortführen wolle (BGH v. 16.9.1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76 = ZMR 1988, 18 = MDR 1988, 225; Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 103/03, MDR 2004, 433 = BGHReport 2004, 494 = DB 2004, 376). Dies liegt besonders nahe, wenn der Vermieter das Mietverhältnis...