Leitsatz (amtlich)

Die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG ist wirksam und nicht mehr widerruflich, sobald sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Entfällt die Zustimmungsberechtigung - etwa durch Verwalterwechsel -, bevor der Umschreibungsantrag gestellt worden ist, bleibt hiervon die fortdauernde Wirksamkeit der im Zeitpunkt der Abgabe wirksamen Erklärung unberührt (Anschluss an OLG Düsseldorf vom 11.5.2011, I-3 Wx 70/11 = WuM 2011, 380; a.A. OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524).

 

Normenkette

BGB §§ 183, 878; WEG § 12

 

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 3. März 2011 aufgehoben.

 

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 8.11.2010 verkaufte die Beteiligte zu 1 an die Beteiligte zu 2 ein Wohnungseigentum. Zur selben Urkunde erklärten Veräußerer und Erwerber - ohne Bewilligung - die Auflassung. Die bewilligte und beantragte Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers wurde am 10.11.2010 im Grundbuch eingetragen.

Unter dem 28.2.2011 bewilligte der Notar aufgrund der ihm in der Kaufurkunde erteilten Vollmacht die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Mit dem Eintragungsantrag vorgelegt wurde unter anderem die Zustimmung des damaligen Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums vom 17.11.2010. Der Verwaltervertrag ist indes zum 31.12.2010 ausgelaufen und wurde nicht verlängert.

Das Grundbuchamt hat mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 3.3.2011 die fehlende Zustimmung des aktuell bestellten Verwalters moniert. Diese Sichtweise hat der antragstellende Notar schriftlich beanstandet. Das Grundbuchamt hat die Beanstandung als Beschwerde behandelt und ihr mit Beschluss vom 14.3.2011 nicht abgeholfen. Es hat zur Begründung insbesondere auch Bezug genommen auf einen Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.5.2010 (NJW-RR 2010, 1524).

II.

Die ersichtlich (nur) namens der den Umschreibungsantrag stellenden Erwerberin erhobene Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Auch nach der FGG-Reform steht die Rechtsmittelfähigkeit von Zwischenverfügungen wegen der Selbstständigkeit des Grundbuchverfahrensrechts nicht in Zweifel (ebenso OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524).

1.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nicht besteht. Vielmehr liegt eine zur Eigentumsumschreibung ausreichende Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG vor.

a)

Es ist umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreicht, wenn seine Verwalterbestellung jedenfalls bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht. Ist hingegen beispielsweise der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen oder die Verwalterbestellung aus sonstigen Gründen beendigt, muss nach einer hauptsächlich in der Rechtsprechung vertretenen Meinung entweder die Verlängerung der Verwalterbestellung oder - im hiesigen Fall - die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden (so jüngst OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524; ebenso OLG Celle RNotZ 2005, 542; Demharter GBO 27. Aufl. Anhang § 3 Rn. 38 sowie § 19 Rn. 60 f.; Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 12 WEG Rn. 7). Maßgeblich für diese Sichtweise ist die Einordnung des Zustimmungsvorbehalts als Fall einer ausnahmsweise gesetzlich zugelassenen rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung, die nach § 878 sowie § 183 BGB beurteilt wird (vgl. BGH NJW 1963, 36 zu § 5 ErbbauVO - jetzt § 5 ErbbauRG).

Hingegen ordnet insbesondere eine in der Literatur vorherrschende Meinung die Zustimmung nach § 12 WEG einer rechtlichen Inhaltsbeschränkung des Wohnungseigentums (§ 10 Abs. 2 und 3 WEG) zu. Die Zustimmung zum schuldrechtlichen wie zum dinglichen Geschäft kann hiernach nur einheitlich erteilt und beurteilt werden, sodass, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits abgeschlossen ist, die sodann erklärte Zustimmung endgültig wirksam wird und auch nicht mehr widerrufen werden kann, sobald sie von dem im Zeitpunkt der Erklärung Zustimmungsberechtigten gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden ist. Die Wirksamkeit der Erklärung wird in diesem Fall nicht dadurch berührt, dass die Zustimmungsberechtigung später entfällt, bevor die Auflassung bindend geworden und der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch gestellt ist (vgl. Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 19 Rn. 199 ff., Rn. 202: "Fungibilitätseinschränkung"; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. § 12 Rn. 38; Kesseler RNotZ 2005, 543; Schmidt ZWE 2010, 394; Hügel ZWE 2010, 457; Schneider ZMR 2011, 146). Diese Ansicht wird seit neuestem auch von Klein (vgl. Bärmann/Klein WEG 11. Aufl. § 12 Rn. 32/33) ve...

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