OLG Köln Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 42 O 125/15)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des

Landgerichts Aachen vom 27.1.2017 - 42 O 125/15 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

Das angefochtene Urteil und das vorliegende Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren und das erstinstanzliche Verfahren wird unter Abänderung des Streitwertbeschlusses des Landgerichts vom 27.1.2017 auf bis 154.000 EUR festgesetzt.

Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass das zwischen ihr und der Beklagten bestehende Mietverhältnis über das in einem Einkaufszentrum in A (genannt: A B) im 1. OG gelegene Schuhfachgeschäft durch die von der Klägerin am 2.7.2015 (K 5, AH I) ausgesprochene Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden ist.

Bei Abschluss des Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten vom 21.10.2003/3.6.2005 (Anlage K 1 AH) war das Einkaufszentrum noch nicht errichtet. Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

"Vorbemerkung

...

4. Dem Mieter ist bekannt, dass sich die Mietfläche bzw. das Gebäude zur Aufnahme der mieterseitigen Nutzung z.Z. noch in der Planungs- und Bauerstellungsphase befindet. Die Übergabe ist für Frühjahr 2005 vorgesehen. Sollte sich - aus welchen Gründen auch immer - der Übergabetermin verschieben, wird der Vermieter dem Mieter zeitnah die neue Terminsituation bzw. den dann neuen Übergabetermin bekannt geben. Der Tag der Übergabe wird vom Vermieter möglichst - 2 Monate - vorher verbindlich mitgeteilt. Der Mieter erhält das Recht, - 4 - Wochen vor dem festgesetzten Übergabetermin mit dem mieterseitigen Ausbau zu beginnen.

5. Dem Mieter ist bekannt, dass die A B zur Zeit noch nicht fertiggestellt sind; es besteht Einigkeit darüber, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter keinen wie auch immer gearteten Anspruch auf die Termine bezüglich der Fertigstellung des Handels-, Dienstleistungs- und Freizeit-Zentrum hat, wenn insoweit Verzögerungen eintreten sollten. Aus einem solchen Umstand können auch keine möglichen Mietrechte (Mietminderung, Kündigung etc.) hergeleitet werden.

§ 3 Mietzeit

Ziff. 1: Der Mietvertrag beginnt am 1.10.2003. Er endet 10 Jahre nach Übergabe der Mietfläche.

.....

§ 21 Kündigung

Ziff. 4 Absatz 2: Der Mieter hat das Recht der Kündigung, wenn über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten mindestens 30 % der gesamten Handelsflächen leer stehen. Die Kündigungsfrist beträgt dann 3 Monate zum Quartalsende."

Im Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2010 wurden diverse Nachträge (vgl. Anlagen K 2 - K 4 (AH I)) vereinbart. Wegen des weiteren Inhalts des Mietvertrages und der Nachträge wird auf die Anlagen K 1 - K 4 Bezug genommen.

Die Übergabe des Mietobjekts erfolgte am 2.9.2008.

Die Klägerin hat die Kündigung vom 2.7.2015 in erster Linie auf ihr Kündigungsrecht gemäß § 21 Ziff. 4 des Mietvertrages gestützt. Sie hat unter Vorlage der nach ihrer Darstellung ihr von der Maklerin im Vorfeld des Vertrages überlassenen, nicht maßstabsgerechten Pläne (Pläne K 11, Bl. 56 -59; K 14 und K 15, Bl. 130, 155 GA) behauptet, dass seit spätestens Dezember 2014 mehr als 30 % der Handelsflächen leer gestanden hätten. Auf der Basis der im Exposé angegebenen Flächen und Flächenmaße hat sie als Gesamthandelsfläche eine Fläche von ca. 20.000 qm zugrunde gelegt und in den Plänen die angeblichen Leerstandsflächen "rot" markiert und die betroffene Fläche auf rund 6.600 qm geschätzt.

Im Übrigen hat die Klägerin die Ansicht vertreten, dass die Kündigung als ordentliche Kündigung mangels wirksamer Befristung des Mietvertrages wirksam gewesen sei. Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB sei nicht eingehalten worden. Bei dem ursprünglichen Mietvertrag handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Mangels konkreter Angaben zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache sei von einem auf unbefristete Zeit abgeschlossenen Vertrag auszugehen, der innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar sei.

Die Beklagte hat unter Vorlage der Aufstellungen HK 3 (Bl. 101 GA: Einzelhandelsflächen und Gastronomieflächen) und später HK 7 (Bl. 164 GA: Einzelhandelsflächen ohne Gastronomieflächen) und von Plänen (HK 2 a - c, AH II) behauptet, dass es bei den Einzelhandelsflächen lediglich eine Leerstandsquote von unter 18 % gegeben habe. Maßgeblich für die zugrunde zulegende Gesamtfläche sei der nach Abschluss des Mietvertrages im Zeitpunkt der Übergabe im Jahr 2008 nach einer Umplanung tatsächlich vorhandene Zustand, die Gesamtfläche der Einzelhandelsflächen (Gesamtfläche ohne Gastronomieflächen und ohne Fitnessstudio) betrage ca. 17.900 qm.

Wegen des Sachvorbringens der Parteien im ersten Rechtszug im Übrigen und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angef...