OLG Köln Urteil vom 15.07.2011 - 1 U 82/10

Verfahrensgang

LG Köln (Entscheidung vom 23.11.2010; Aktenzeichen 30 O 294/09)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 01.08.2012; Aktenzeichen XII ZR 87/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 23.11.2010 verkündete Urteil der 30. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 30 O 294/09 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger waren Eigentümer des Grundstücks T-Gasse 84a / L-Gasse in L2. Zwischen der Beklagten zu 1) und den Klägern bestand ein Mietvertrag vom 25.09.1998 über die im Erdgeschoss - des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes - gelegenen Räume sowie über ein Lager im Keller des Hauses T-Gasse 84a / L-Gasse. Die Beklagten nutzten die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Restaurants. Nach dem Mietvertrag war ein monatlicher Mietzins von insgesamt 10.055,52 € zu zahlen. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 17 ff., 190 GA verwiesen.

Im Jahr 2008 hatten die Kläger das Hausgrundstück T-Gasse 84a / L-Gasse in L an die Q GmbH verkauft. Nutzungen und Lasten sind zum 01.10.2009 übergegangen. Die Kläger gestatteten der Q GmbH, (Bau-)Arbeiten im Haus vorzunehmen. Die Q GmbH beabsichtigte, das auf dem Grundstück befindliche Haus abzutragen und ein neues Geschäftshaus zu errichten. Die Beklagten zahlten die Mieten für die Monate Juli, August und September 2009 nicht. Mit Schreiben vom 27.08.2009 haben die Kläger - vertreten durch die Q GmbH - das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt (Bl. 70 GA).

Mit der Klage begehren die Kläger von den Beklagten zum Einen Zahlung der Mieten für die Monate Juli und August 2009 sowie eine Nutzungsentschädigung für den Monat September 2009 in Höhe von jeweils 10.055,52 €. Zum Anderen machen sie Rechtsanwaltskosten für die - im Ergebnis erfolgreiche - außergerichtliche Geltendmachung der Mietzahlungen für April und Mai 2009 sowie für die außergerichtliche Geltendmachung der Mieten für die Monate Juli und August 2009 in Höhe von jeweils 1.635,00 € geltend.

Die Kläger haben hinsichtlich der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten behauptet, sie hätten ihre jetzige Prozessbevollmächtigte zunächst jeweils nur mit der außergerichtlichen Geltendmachung beauftragt. Der Klageauftrag sei erst erteilt worden, nachdem die in dem Schreiben vom 19.08.2009 (Bl. 33 f. GA) gesetzte Frist zur Zahlung ergebnislos verstrichen sei.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie

• 1.

  20.111,04 € (Miete 07 und 08/2009) nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 10.055,52 € seit dem 04.07.2009 und aus weiteren 10.055,52 € seit dem 04.08.2009 zu zahlen;

• 2.

  1.635,- € (Anwaltskosten gemäß Schreiben vom 13.05.2009) nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.05.2009 zu zahlen;

• 3.

  weitere 10.055,52 € (Miete 09/2009) nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.09.2009 zu zahlen sowie

• 4.

  weitere 1.635,- € (Anwaltskosten) nebst jährlicher Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.08.2009 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben sich gegenüber den geltend gemachten Ansprüchen zum einen auf Minderung berufen und zudem die Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen erklärt.

Sie haben insoweit behauptet, die Firma Q GmbH habe bauliche Vorarbeiten auf dem Hausgrundstück insbesondere in den Kellerräumen durchgeführt, um die Möglichkeit eines Abrisses des Hauses und der Neuerrichtung eines Geschäftshauses zu klären, wodurch der Restaurantbetrieb der Beklagten seit März 2009 erheblich gestört worden sei. In die Kellerböden seien fünf große Öffnungen und Löcher jeweils mit einer Länge bis zu 2 m und einer Breite von 70 cm geschürft worden. Dabei sei mit schwerem und lärmintensivem Gerät gearbeitet worden. Die Löcher im Boden seien im März 2009 gestemmt worden. An den Öffnungen sei zwar nicht täglich, aber kontinuierlich gearbeitet worden, wobei die Arbeiten von März bis August 2009 gedauert hätten. Die Arbeiter die Firma Q GmbH seien 2- bis 3-mal wöchentlich und dabei in der Regel in der Mittagszeit gekommen und hätten Arbeiten durchgeführt. Erst im Laufe des September 2009 seien die Löcher in Kellerböden und -wänden nach und nach geschlossen worden. Aufgrund der in den Boden geschürften Löcher und Öffnungen sei im Keller, in dem die Vorräte gelagert wurden, ein Arbeiten mit Rollwagen kaum mehr möglich gewesen.

Durch die Arbeiten der Firma Q GmbH sei es zu Gewinnausfällen gekommen. Die Beklagten haben insoweit mit behaupteten Ansprüchen wegen entgangenen Gewinns in Höhe von monatlich 49.450,- € für die Monate Mä...