OLG Köln Beschluss vom 05.05.2004 - 16 Wx 82/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Änderung des Abrechungsmodus der Wasserkosten

Leitsatz (amtlich)

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Wasserkosten im Verhältnis der Nutzflächen umgelegt werden, dass aber " bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betriebe eines Gewerbes" der jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer verpflichtet ist, einen Zwischenzähler auf eigene Kosten einzubauen, so gibt diese Bestimmung einem Wohnungseigentümer nicht schon deshalb einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten, weil er in seinem Sondereigentum ein Gewerbe betreibt, der laufende Wasserverbrauch aber nicht gerade zum Betrieb eines Gewerbes erfolgt.

Verfahrensgang

LG Aachen (Beschluss vom 04.03.2004; Aktenzeichen 2 T 185/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des LG Aachen vom 4.3.2004 - 2 T 185/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.818,57 Euro festgesetzt.

Gründe

Die gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat in der Sache selbst keinen Erfolg, da die angefochtene Entscheidung des LG nicht auf einer Gesetzesverletzung (§§ 27 FGG, 546 ZPO) beruht.

1. Zu Recht hat das LG einen Anspruch der Beteiligten zu 1) darauf, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung bezüglich der in ihrem Sondereigentum stehenden Gewerbeeinheiten 71 bis 73 ab dem 1.1.2003 nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, verneint.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 12 Ziff. 4 der Teilungserklärung.

Die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) kann von dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig ausgelegt werden (vgl. BGH v. 29.1.1993 - V ZB 24/92, BGHZ 121, 236 = MDR 1993, 442; DWE 2003, 131 [132]). Maßgebend ist hierbei zunächst der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstmögliche Bedeutung ergibt (vgl. BGH v. 29.1.1993 - V ZB 24/92, BGHZ 121, 236 = MDR 1993, 442; DWE 2003, 131 [132]). Darüber hinaus hat die Auslegung den Sinn aus dem Gesamtzusammenhang der Normen zu ermitteln (OLG Köln, Beschl. v. 28.2.2002 - 16 Wx 30/02, OLGReport Köln 2002, 418).

a) Zutreffend sind Amts- und LG davon ausgegangen, dass die in Teil II des notariellen Vertrages vom 3.6.1976 enthaltene Gemeinschaftsordnung in § 12 Ziff. 2a) auch die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung des jeweiligen Sondereigentums nach dem Verhältnis der Nutzflächen regelt.

§ 12 Ziff. 2a) der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzflächen auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten umgelegt werden, soweit unter den folgenden Punkten nichts anderes bestimmt ist. Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserversorgung zählen nach der neueren Rechtsprechung, welcher der Senat sich anschließt, zwar grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten der Wohnungseigentümeranlage, d.h. den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BGH DWE 2003, 131 [133]). Diese sind vielmehr als solche des Sondereigentums anzusehen, da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient (vgl. BGH DWE 2003, 131 [133] m.z.w.N. aus dem neueren Schrifttum). Jedoch ergibt sich aus dem Gesamtinhalt von § 12 der Teilungserklärung, dass die Gemeinschaftsordnung unter dem Begriff der Betriebskosten auch weitere als die in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten, insb. auch die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung des Sondereigentums, erfassen wollte. Hierauf weist bereits § 12 Ziff. 1b) der Gemeinschaftsordnung hin, in welchem als Betriebskosten beispielhaft u.a. das Wassergeld genannt ist. Dass hierunter nicht nur die durch den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verursachten Wasserkosten verstanden werden sollten, lässt sich § 12 Ziff. 4 der Teilungserklärung entnehmen, wonach der jeweilige Wohnungseigentümer bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betriebe eines Gewerbes verpflichtet ist, einen Zwischenzähler auf eigene Kosten einbauen zu lassen. Diese Regelung bildet bereits nach dem Kontext eine Ausnahme zu dem vorstehend in § 12 Ziff. 2a) aufgestellten Grundsatz, dass die (Betriebs-)Kosten nach Maßgabe der Nutzflächen auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten umgelegt werden sollen. Sie ergäbe auch keinen Sinn, wenn nicht auch die Kosten der individuellen Wasserversorgung und -entsorgung Betriebskosten im Sinne der Gemeinschaftsordnung wären. Denn in diesem Fall fehlte eine Regelung über die Verteilung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums entstehenden Wasserkosten. Eine solche wäre weder in der Gemeinschaftsordnu...