OLG Koblenz Urteil vom 02.06.2005 - 5 U 266/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Nutzungsentschädigung des Verpächters bei treuwidrigem Verhalten

Leitsatz (amtlich)

1. Die Rückgabe von Räumen an den Verpächter setzt regelmäßig voraus, dass ihm die Schlüssel dazu ausgehändigt werden und der Pächter die darin von ihm untergebrachten Einrichtungsgegenstände entfernt. Bleiben erhebliche Teile des Mobiliars zurück, ist die Rückgabe nicht vollzogen.

2. Von einer Vorenthaltung kann jedoch nur die Rede sein, wenn der Verpächter wünscht, dass die zurückgebliebenen Sachen fortgeschafft werden.

3. Dem Anspruch aus § 584b BGB kann der Einwand treuwidrigen Verhaltens entgegenstehen, wenn der Pächter Grund zu der Annahme hatte, der Verpächter werde zu gegebener Zeit von sich aus initiativ werden, um eine endgültige Räumung zu veranlassen.

Normenkette

BGB §§ 242, 584b S. 1

Verfahrensgang

LG Bad Kreuznach (Urteil vom 19.01.2005; Aktenzeichen 3 O 249/02)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des LG Bad Kreuznach vom 19.1.2005 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger ist seit dem 17.11.1997 Zwangsverwalter eines Gebäudes, in dem die Beklagte Gaststättenräume gepachtet hatte. Nachdem der Betrieb in den Räumen zum Erliegen gekommen war, erklärte die Beklagte mit einem Schreiben vom 26.6.1998 die Kündigung des Pachtverhältnisses "fristgerecht zum 31.12.1998". Das Schreiben war an den Verpächter gerichtet und erreichte den Kläger schließlich am 13.7.1998. Die Vertragsvereinbarungen sahen eine Kündigungsmöglichkeit jeweils zum Jahresende vor, wobei eine Frist von 6 Monaten einzuhalten war.

Am 1.12.1998 kam es zu einem Gespräch der Parteien. Dabei vertrat der Kläger den Standpunkt, dass die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung erst zum 31.12.1999 wirke. Man kam überein, dass von der Beklagten eingebrachtes Gaststätteninventar an Ort und Stelle verbleibe. Dadurch versprach man sich im Hinblick auf die Suche nach einem Folgepächter einen Attraktivitätsgewinn. Diese Suche war indessen ergebnislos. Die Beklagte räumte das Lokal schließlich im Oktober 2001. Das geschah im Zuge eines Rechtsstreits, den der Kläger im Mai 1999 eingeleitet hatte und in dem er offenen Pachtzins für den Zeitraum von Dezember 1996 bis Mai 1999 einklagte. Der Kläger hatte erstmals mit Schriftsatz vom 8.6.2000 auf die unterbliebene Räumung hingewiesen und in einem weiteren Schriftsatz vom 24.8.2000 mitgeteilt, dass er damit für die Zeit nach Vertragsende nicht einverstanden gewesen sei.

Der Rechtsstreit endete für den Kläger überwiegend erfolgreich. Der Verurteilung der Beklagten lag u.a. zugrunde, dass das Pachtverhältnis nicht am 31.12.1998 aufgelöst, sondern erst am 31.5.1999 beendet worden sei.

Im hiesigen Prozess macht der Kläger Ansprüche für die Zeit von Juni 1999 bis in den Oktober 2001 hinein geltend, deren monatlicher Betrag mit 1.121,60 EUR in der Höhe außer Streit ist. Insgesamt ergibt sich eine Forderung von 32.092,01 EUR nebst Zinsen. Nach der Ansicht des Klägers schuldet die Beklagte bis zum 31.12.1999 den regulären Pachtzins und anschließend ein entsprechendes Nutzungsentgelt, weil sie die Pachtsache nicht geräumt habe. Diese hat demgegenüber, anknüpfend an die Entscheidung im ersten Rechtsstreit, das Ende des Pachtverhältnisses am 31.5.1999 eingewandt und darüber hinaus gemeint, dass ihr aufgrund der Übereinkunft vom 1.12.1998 kein Nachteil aus der Zurücklassung des Inventars erwachsen dürfe. Unabhängig davon sei der Kläger auch insoweit nicht anspruchsberechtigt, als in den Gaststättenräumen im Jahr 2001 ein Second-Hand-Shop eingerichtet worden und - was unstreitig ist - gleichzeitig der einzige, ihr verbliebene Schlüssel wegen eines Austauschs des

Schlosses nicht mehr benutzbar gewesen sei.

Das LG hat die Beklagte für die Zeit bis Ende 1999 für zahlungspflichtig erachtet, weil das Pachtverhältnis bis dahin angedauert habe, und dieserhalb zur Zahlung von 7.851,20 EUR nebst Zinsen verurteilt. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es ist davon ausgegangen, dass der Kläger aus dem Verbleib des Inventars in den Räumen nach dem 31.12.1999 keine Ansprüche herleiten könne, weil dies nicht gegen seinen Willen, sondern mit seiner Zustimmung und im Interesse einer ihm dienenden Neuvermietung geschehen sei. Deshalb seien die Zahlungsverpflichtungen der Beklagten seinerzeit endgültig erloschen und hätten nicht dadurch wieder aufleben können, dass die Beklagte womöglich einem nachfolgenden Räumungsverlangen des Klägers nicht sogleich entsprochen habe.

Das greift der Kläger in Erneuerung seines abgewiesenen Klageantrags (24.240,81 EUR) mit der Berufung an. Er bringt vor, dass man sich in dem Gespräch vom 1.12.1998, bei dem der Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung der Beklagten in Streit gewesen sei, lediglich dahin arrangiert habe, das Gaststätteninventar bis zum 31.12.1999 in den Räumen zu belassen. Ein weiter gehendes Zugeständnis hätte er...