OLG Hamm Beschluss vom 12.05.2010 - I-15 W 139/10

Leitsatz (amtlich)

1) Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht (wie OLG Celle NZM 2005, 260).

2) Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt abgelaufen, muss entweder die Verlängerung der Verwalterbestellung oder die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.

Normenkette

WEG § 12; BGB § 878

Verfahrensgang

AG Gütersloh (Beschluss vom 08.02.2010; Aktenzeichen GT-27110-6)

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 08.02.2010 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Dem Vollzug des Eintragungsantrages vom 04.01.2010 steht das Hindernis entgegen, dass die Verfügungsbefugnis der Beteiligten zu 1) zur Übereignung des Wohnungseigentums im Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt nicht hinreichend nachgewiesen ist.

Mittel zur Behebung dieses Hindernisses ist

• entweder der Nachweis in der Form des § 29 GBO, dass die bisherige Verwalterin erneut für die Zeit nach dem 31.12.2009 zur Verwalterin bestellt worden ist,
• oder die Zustimmungserklärung des neuen Verwalters zu der Übertragung in der Form des § 29 GBO.

Zur Behebung des Hindernisses wird den Beteiligten eine Frist von einem Monat nach Zustellung dieses Beschlusses gesetzt.

Der Wert der Beschwerde wird auf 1.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) verkaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19.11.2009 ihre eingangs genannte Eigentumswohnung an die Beteiligten zu 2) und ließ sie auf. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters; die Bestimmung nimmt bestimmte Veräußerungsfälle vom Erfordernis der Zustimmung des Verwalters aus, die hier allerdings nicht vorliegen. Bei Anlegung des Grundbuchblatts ist die Veräußerungsbeschränkung in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen worden.

Eine Ausfertigung der notariellen Urkunde nebst einer Zustimmungserklärung der bis zum 31.12.2009 bestellten Verwalterin hat der Urkundsnotar mit Schreiben vom 04.01.2010 bei dem Grundbuchamt (dort eingegangen am 05.01.2010) eingereicht und gleichzeitig den Antrag auf Umschreibung des Eigentums gemäß § 15 GBO gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 08.02.2010 gab das Grundbuchamt den Beteiligten auf, eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einzureichen, weil die Bestellung der bisherigen Verwalterin am 31.12.2009 geendet habe, und setzte unter Hinweis auf § 18 GBO eine Frist zur Beseitigung des Eintragungshindernisses bis zum 29.03.2010. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.02.2010 nicht abhalf.

II. Das Verfahren ist durch einen nach dem 31.08.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden; deshalb ist zuständiges Beschwerdegericht gemäß Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch sonst zulässig. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der bisherigen Entwicklung der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.

In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg, der Senat hat lediglich klarstellend die Zwischenverfügung neu gefasst, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass es eine weitere Möglichkeit zur Behebung des Eintragungsmangels gibt.

Gegenstand des Verfahrens ist die Frage, ob die Zustimmungserklärung der bis zum 31.12.2009 bestellten Verwalterin vom 30.11.2009 zur Veräußerung der Miteigentumsanteile von der Beteiligten zu 1) auf die Beteiligten zu 2) vor Einreichung des

Umschreibungsantrags wirkungslos geworden ist, weil sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr im Amt war, und deshalb die Zustimmungserklärung des neuen Verwalters erforderlich ist.

Nicht geklärt ist allerdings die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Bestellung der bisherigen Verwalterin verlängert haben. Ist dies der Fall, dann bedeutet dies, dass die bisherige Verwalterin in dem Zeitpunkt, als der Umbuchungsantrag bei dem Grundbuchamt eingegangen ist, weiterhin zustimmungsberechtigt war. Die Eintragung kann dann antragsgemäß vorgenommen werden, wenn die Verwalterbestellung durch Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Niederschrift über die Eigentümerversammlung nachgewiesen wird, in der die Verwalterbestellung verlängert worden ist.

Ist indes ein neuer Verwalter bestellt worden, so ist die Annahme des Grundbuc...