OLG Hamm Beschluss vom 03.05.2001 - 15 W 7/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung des Verwalters – Rechnungsabgrenzungsposten. Wohnungseigentumssache. Wohnungseigentümergemeinschaft B. in Dortmund

Leitsatz (amtlich)

1) Die erforderliche Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung des Verwalters ist nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus nur nachvollziehen kann, wenn er sich das maßgebende Zahlenwerk erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters durch eine Vielzahl von Zu- und Abrechnungen errechnen muß.

2) Werden in der Gesamtabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen für die Heizkosten betreffen, so müssen diese offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Dortmund (Aktenzeichen 9 T 504/00)

AG Dortmund (Aktenzeichen 138 II 100/99)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Kostenentscheidung und die Wertfestsetzung für das Verfahren erster Instanz abgeändert werden.

Die Beteiligten zu 2) bis 7) tragen die c des Verfahrens erster Instanz. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in dieser Instanz nicht statt.

Die Beteiligten zu 2) bis 7) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie haben die der Beteiligten zu 1) in dieser Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten als Teilschuldner zu gleichen Teilen zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens erster und dritter Instanz wird auf 6.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Beteiligte zu 8) ist der Verwalter.

Der Beteiligte zu 8) hat den Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 29.04.1999 die von ihm aufgestellte Jahresabrechnung für das Jahr 1998 übersandt und in einzelnen Punkten erläutert. Diese besteht aus einer „Übersicht der Einnahmen und Ausgaben für die Rechnungsprüfung”, der Gesamt- und Einzelabrechnung, der Heizkostenabrechnung der Fa. K. einer Aufstellung über die der Instandhaltungsrücklage entnommenen Beträge für Reparaturen (2.216,54 DM) und einer Aufstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. In der letztgenannten Aufstellung wird der Anfangsbestand mit einem Minusbetrag von 355,65 DM ausgewiesen. Ein gesondertes Konto über die Instandhaltungsrücklage wurde nicht geführt; Zu- und Abgänge zu dieser Rücklage wurden über das für die Gemeinschaft geführte Girokonto abgewickelt. Daneben besteht für die Gemeinschaft ein Sparkonto bei der C.bank in Dortmund, das zum 31.12.1998 ein Guthaben von 3.110,78 DM aufweist; über dessen Entwicklung verhält sich die Jahresabrechnung nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten der Jahresabrechnung wird auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Durch mehrheitliche Beschlußfassung der Eigentümer Versammlung vom 17.11.1999 wurde zu Tagesordnungspunkt 4 – neben anderen Beschlüssen – die Jahresabrechnung genehmigt sowie zu Tagesordnungspunkt 8 dem Beteiligten zu 8) Entlastung erteilt.

Mit einem bei dem Amtsgericht am 15.12.1999 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 13.12.1999 hat die Beteiligte zu 1) beantragt, die Beschlüsse der Eigentümer Versammlung vom 17.11.1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 „Genehmigung der Jahresabrechnung 1998” und zu Tagesordnungspunkt 8 „Entlastung der Verwaltung” für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat sie im wesentlichen geltend gemacht, die Jahresabrechnung sei sachlich und rechnerisch nicht hinreichend nachvollziehbar, weil der in der Aufstellung der Ausgaben genannte Betrag von 13.947,05 DM nicht mit dem Betrag von 11.1999,85 DM übereinstimme, der in der Gesamtabrechnung auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sei. Sofern der Beteiligte zu 8) etwa zum Zwecke einer periodengerechten Heizkostenabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet haben sollte, hätten diese in der Jahresabrechnung offen ausgewiesen werden müssen. Das Zahlenwerk des Beteiligten zu 8) sei in der vorliegenden Form aus sich heraus rechnerisch nicht nachvollziehbar. Zu beanstanden sei ferner, daß der Beteiligte zu 8) die im Jahr 1998 angefallenen Reparatur kosten ohne den dazu erforderlichen Beschluß der Eigentümerversammlung der Instandhaltungsrücklage entnommen habe. Es sei denkgesetzlich unmöglich, eine Instandhaltungsrücklage mit einem Minusbetrag auszuweisen. Soweit dies auch auf früheren Jahresabrechnungen beruhe, dürfe dieser Fehler nicht fortgeführt werden. Nicht ordnungsgemäß sei überdies der fehlende Ausweis des Sparguthabens bei der Citibank in der Jahresabrechnung.

Die Beteiligten zu 2) bis 8) sind dem Beschlußanfechtungsantrag entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, der Minussaldo der Instandhaltungsrücklage folge aus der bestandskräftig genehmigten Jahresabrechnung 1997 und habe deshalb von dem Beteiligten zu 8) übernommen werden müssen. Letzterer habe von dem Vorverwalter ...