OLG Düsseldorf Urteil vom 31.08.2006 - I-10 U 46/06

Leitsatz (amtlich)

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gem. §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

2. Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverhältnis beendet, gibt er damit für den Vermieter erkennbar seinen Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig auf und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

3. § 205 BGB setzt eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner voraus, wonach letzter berechtigt ist, eine bereits fällige Leistung zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringen. Diese Voraussetzung liegt nicht vor, wenn der Mieter vertraglich zur Endrenovierung verpflichtet ist. Die schlichte Fälligkeitsvereinbarung begründet kein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht des § 205 BGB.

Normenkette

BGB §§ 200, 205, 212 Abs. 1 Nr. 1, § 548

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 22.02.2006; Aktenzeichen 11 O 260/05)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 22.2.2006 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 11. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche des Klägers wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Mängelbeseitigungs- und Rückbauarbeiten aus dem zum 31.12.2002 beendeten Mietverhältnis der Parteien über im 4. OG des Hauses G.-Str. ... in D. gelegene Mieträume. Wegen der getroffenen Feststellungen, einschließlich der gestellten Klageanträge, wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (GA 161-163). Das LG hat die Klage wegen Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs abgewiesen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen (GA 163 ff.). Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Zahlungs- und Feststellungsbegehren weiter verfolgt. Der Senat hat den Klägervertreter durch den Berichterstatter telefonisch am 13.6.2006 auf die Entscheidung BGH v. 15.3.2006 - VIII ZR 123/05, BGHReport 2006, 892 hingewiesen. Der Kläger hält die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Verjährungsbeginn bei vorzeitiger Rückgabe der Mieträume für korrekturbedürftig. Es widerspreche der Gesetzessystematik und sei vom Gesetzgeber auch so nicht gewollt, dass die Verjährungsfrist auch dann bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginne, wenn der Anspruch noch gar nicht entstanden sei. Die mietvertragliche Endrenovierungsvereinbarung enthalte eine Vereinbarung i.S.d. § 205 BGB, so dass die Verjährung nicht bereits mit der Rückgabe der Mieträume im April 2002 begonnen habe. Zudem habe die Verjährung gem. § 212 Abs. 1 Ziff. 1 BGB mit der Aufnahme der Rückbau- und Renovierungsarbeiten neu zu laufen begonnen. Die endgültige Rückgabe der Mieträumlichkeiten sei erst am 14.12.2004 erfolgt, als die Beklagte die zurückerhaltenen Schlüssel wieder ausgehändigt habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung (GA 182 ff.) und den Schriftsatz vom 23.6.2006 (GA 203 ff.) Bezug genommen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung vom 31.7.2006 (GA 213 ff.) um Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das LG hat mit einer in jeder Hinsicht überzeugenden Begründung angenommen, dass etwaigen Schadensersatzansprüchen des Klägers gem. § 214 Abs. 1 BGB die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegensteht. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, auch soweit sie auf unerlaubte Handlung gestützt sind, in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache auch die hier in Rede stehenden Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache sowie der unterlassenen Entfernung von Ein...