Leitsatz (amtlich)
Der Makler ist nicht verpflichtet, den Verkäufer ungefragt darauf hinzuweisen, dass ein erzielter Veräußerungsgewinn zum steuerpflichtigen Einkommen zählt, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das gilt auch, wenn sich aus einem ihm vorliegenden Grundbuchauszug ergibt, dass der Eigentumserwerb des Verkäufers weniger als zehn Jahre zurückliegt.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Krefeld (Aktenzeichen 5 O 387/15) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 04.05.2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld - 5 O 387/15 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat die Klägerin zu tragen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von Schadensersatz wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus einem Maklervertrag.
Die Klägerin war ursprünglich Eigentümerin des Objektes B in L, das sie Anfang 2004 aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 27.01.2004 zu einem Kaufpreis von 170.000 EUR erworben hatte. Die Klägerin vermietete die acht Wohnungen des Objektes.
Anfang 2013 beabsichtigte sie, das Objekt zu verkaufen. Mit Makleralleinauftrag vom 15.05.2013 beauftragte sie die Beklagte mit der Vermittlung des Objektes. Der Makleralleinauftrag, hinsichtlich dessen näheren Inhaltes ergänzend auf die Anlage K 1 verwiesen wird (Bl. 8 GA), war auf Wunsch der Klägerin auf drei Monate befristet und enthielt keine Verlängerungsoption. Der von der Beklagten zu erbringende Leistungsumfang wurde in dem Vertrag wie folgt angegeben:
- Aktuelle Marktwerteinschätzung
- Regionale und überregionale Werbung
- Präsentation in Bankfilialen
- Eingabe in die ... Immobilien-Börse mit weiteren 15 Büros
- Einschaltung aller M-Büros
- Selektion unserer Kundenkartei
Die Beklagte bewirbt ihre Tätigkeit mit einem Hochglanzflyer. Hinsichtlich dessen näheren Inhaltes wird auf die Anlagen K 7 (Bl. 82 ff. GA) und K 8 (Bl. 97 f.GA) verwiesen.
Die Beklagte nahm ihre Vermittlungstätigkeit auf, teilte der Klägerin mit, dass es zahlreiche Interessenten für das Objekt gebe und empfahl, es zeitnah zu veräußern, da ansonsten die Gefahr bestünde, dass Interessenten abspringen könnten. Die Klägerin teilte ihren Mietern mit Aushang vom 27.05.2013 mit, dass sie beabsichtige, das Objekt in Kürze zu verkaufen. Am 14.06.2013 schloss die Klägerin mit der späteren Erwerberin Frau T nach vorheriger Besichtigung des Objekts eine privatschriftliche "Ankaufvereinbarung" ab, die die Beklagte mitunterzeichnete. Mit Frau T war seit Ende Mai über den Erwerb verhandelt worden. Die Klägerin verkaufte ihr schließlich das Objekt mit Kaufvertrag vom 08.07.2013 zum Preis von 295.000 EUR. In § 14 des Notarvertrages wurde festgehalten, dass der Notar keine steuerrechtliche Beratung durchgeführt habe. Der Notarvertrag war von der Beklagten vorbereitet.
Der innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb erzielte Veräußerungsgewinn wurde für das Veranlagungsjahr 2013 als steuerbares Einkommen der Klägerin aus Veräußerungsgewinnen berücksichtigt. Der Einkommensteuerbescheid der gemeinsam mit ihrem Ehemann veranlagten Klägerin wies eine Steuernachzahlung in Höhe von insgesamt 47.856,62 EUR aus. Neben den Einkünften der Klägerin aus dem Verkauf des hier betroffenen Objektes in Höhe von 132.274 EUR wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Objektes sowie aus Renten des Ehemannes berücksichtigt. Hinsichtlich des Inhaltes des Bescheides wird ergänzend auf die Anlage K 4 Bezug genommen (Bl. 45 ff. GA).
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 05.05.2015 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 25.05.2015 auf, ihr die auf den Veräußerungsgewinn gezahlte Einkommensteuer in Höhe von 47.856,52 EUR zu erstatten.
Die Klägerin hat gemeint, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, sie vor Abschluss des Kaufvertrages vom 08.07.2013 darauf hinzuweisen, dass innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ein etwaiger Veräußerungsgewinn grundsätzlich einkommenssteuerpflichtig sei. Statt ihr von dem Abschluss des Kaufvertrages abzuraten, habe sie sie zum Abschluss des Kaufvertrages gedrängt, obwohl keine Eile bestanden habe. Der Beklagten sei anlässlich der Auftragserteilung ein Grundbuchauszug übergeben worden. Jedenfalls habe die Beklagte anlässlich der Vorbereitung des Kaufvertrages Kenntnis davon erhalten, dass das Objekt Anfang 2004 erworben worden sei.
Die Beklagte hat gemeint, dass sie aufgrund des Maklervertrages nicht verpflichtet gewesen sei, die Klägerin über steuerrechtliche Aspekte des Verka...
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