OLG Düsseldorf Urteil vom 25.06.2002 - 24 U 191/01

Leitsatz (amtlich)

1. Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten.

2. Zu den Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 02.08.2001; Aktenzeichen 8 O 29/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 2.8.2001 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die zugrundeliegende Nebenkosten-Forderung nicht fällig ist.

1. Die Klägerin geht fehl in der Auffassung, die Nebenkostenabrechnung vom 23.7.1999 sei nicht Gegenstand der Klageforderung. Auch wenn die Vermieterin die Abrechnungen der Nebenkosten in zwei Teile aufspaltet, nämlich diejenige der Heizkosten und die der übrigen Nebenkosten, so bleibt es rechtlich doch bei einer Abrechnung der gesamten Nebenkosten, zumal im Mietvertrag nicht etwa unterschiedliche Vorauszahlungsbeträge vereinbart sind. Vielmehr sind nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages 2.000 DM „Nebenkostenvorauszahlung gem. II Berechnungsverordnung” vereinbart. Dazu gehören auch die Heizkosten. Es geht zudem nicht an, die Abrechnungen über einen bestimmten Abrechnungszeitraum, die dann – wie hier – einmal positive, einmal negative Salden aufweisen, mit der Folge aufzuteilen, dass sich bei einem positiven Saldo die Darlegungs- und Beweislast für eine ordnungsgemäße Abrechnung umkehre. Im Übrigen spricht in diesem Zusammenhang gegen die Klägerin, dass sie das Guthaben aus der Abrechnung vom 23.7.1999 nicht ausgekehrt, sondern als Rechnungsposten in die Abrechnung vom 20.9.1999 eingesetzt hat.

2. Das LG hat die Nebenkostenabrechnung der Klägerin zu Recht als nicht nachprüfbar mit der Folge der fehlenden Fälligkeit der Nachzahlungsforderung beurteilt.

Die Klägerin hat in der Berufungsinstanz für die Wasserkosten zwar die Differenz zwischen den Beträgen von 2.124,32 DM und 2.273,02 DM mit der herausgerechneten Mehrwertsteuer von 7 % erklärt. Unklar bleibt aber, weshalb nicht auch bei den Abwasserkosten eine entsprechende Differenz gegeben ist. Eine weitere Unklarheit besteht insofern, als der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 (1.1. bis 31.12.) auch Kosten für den Zeitraum vom 1.1. bis 11.12.1999 zugrunde liegen.

Das LG hat ferner zutreffend beanstandet, dass nicht nachvollziehbar ist, welcher der in der Anlage B 1 (GA 61) bezeichneten Zähler den Beklagten betrifft und deshalb nicht erkennbar ist, wie die Wasserverbräuche „Gewerbe” ermittelt wurden. Die den Beklagten zugerechneten Kubikmeter-Verbräuche entsprechen nicht den mitgeteilten Verbräuchen nach den Zählerablesungen. Auch hat die Klägerin nicht mitgeteilt, weshalb eine Hochrechnung erforderlich war und in welcher Weise sie vorgenommen worden ist, zumal nach angeblich drei Ablesungen innerhalb von 2 1/2 Monaten (8.1., 15.1. und 25.3.1999, S. 2 des Schriftsatzes v. 25.4.2001, GA 69).

3. Der bedeutsamste Mangel bei der Nebenkostenabrechnung liegt darin, dass die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind.

a) Sowohl bei der Nebenkostenabrechnung vom 23.7.1999 wie bei der Heizkostenabrechnung sind für den Beklagten 1.884,87 qm eingesetzt. Bei allen anderen Mietern differieren diese Quadratmeterangaben in den beiden Abrechnungen dagegen erheblich, ohne dass die Klägerin dies trotz der Beanstandung durch den Beklagten näher erklärt hat. Bei einigen Mietern mag ein Mieterwechsel eine Rolle gespielt haben, aber dies ist ebenfalls nicht nachvollziehbar erläutert. Im Übrigen trifft das auch nicht bei allen Mietern zu, so nicht bei „DM” (für die Heizkosten sind 410,16 qm zugrunde gelegt, für die übrigen Nebenkosten 470,16 qm). Sollte die beheizte Grundfläche geringer sein als die vermietete Grundfläche, so ist auch dies jedenfalls nicht näher erläutert. Zudem bleibt dann unerklärlich, weshalb die Gesamtflächen bei den Heizkosten und den übrigen Kosten nur um insgesamt 2,34 qm abweichen (3.519,64 ggü. 3.521,98).

Ferner hat die Klägerin nicht erläutert, weshalb sie für den Beklagten 1.884,87 qm zugrunde legt, obwohl im Mietvertrag unter § 5 Ziffer 4 gerade in Bezug auf die Betriebskosten die Angabe „die Nutzfläche, der umbaute Raum der Mietsache beträgt ca. 940 m2/m–” enthalten ist.

Gerade der Aufteilungsschlüssel ist aber eine maßgebliche und für eine prüffähige Nebenkostenabrechnung unverzichtbare Größe. Bestehen hier Unklarheiten, so ist die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung des Vermieters nicht fällig (vgl. BGH v. 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188 = MDR 1991, 524).

4. Bei einer erneuten Abrechnung wird die Klägerin auch der Beanstandung des Beklagten nachzugehen haben, er habe vereinbarungsgemäß einen Zähler mit der Nr. 2456 installiert, der aber ...