OLG Düsseldorf Urteil vom 21.04.2009 - I-24 U 163/08

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam und deshalb nicht fällig, wenn ihr eine geordnete, d.h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten fehlt, die übersichtlich in einzelne, im Mietvertrag geregelte Abrechnungspositionen gegliedert ist.

2. Legt der Vermieter seiner Betriebskostenabrechnung Belege zugrunde, die nicht an ihn, sondern an einen Dritten adressiert sind, wird nicht die formelle, sondern allenfalls die materielle (inhaltliche) Wirksamkeit der Abrechnung berührt.

3. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, gegen den Mieter Nachforderungen aus einzelnen Nebenkostenabrechnungen durchzusetzen, wenn der Vermieter nur einen Teil der Nebenkosten formell wirksam abrechnet, die Abrechnung anderer Teile der Nebenkosten (und Nebenkostenvorauszahlungen) aber unwirksam ist.

4. Vor Abgabe der Mahnsache (nach Widerspruch) an das Prozessgericht und Eingang der Verfahrensakten wird eine anderweitige Rechtshängigkeit nicht begründet.

Normenkette

BGB § 535; ZPO § 261 Abs. 3 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 17.07.2008; Aktenzeichen 10 O 211/07)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.7.2008 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Duisburg wird kostenpflichtig zurückgewiesen mit der klarstellenden Maßgabe, dass die mit dem Rechtsmittel weiterverfolgten Teile der Widerklage auf Zahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung 2005 (660,36 EUR) und des Saldos aus der Wassergeldabrechnung 2005 (637,41 EUR) derzeit unbegründet sind.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen der Kläger zu 73 % und die Beklagte zu 27 %; die Kosten des zweiten Rechtszuges werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Der Kläger ist Mieter in dem von der beklagten Gesellschaft bis zum Ablauf des 31.12.2005 betriebenen Einkaufzentrum, das von der "BZ. GmbH" (künftig: Verwalterin) im Auftrag der Beklagten verwaltet wurde. Neben der vereinbarten Miete für das Ladenlokal hatte der Kläger die Heizkosten nach Maßgabe der Heizkostenverordnung (§ 10 Mietvertrag [MV]) sowie die sonstigen näher bezeichneten "Nebenkosten" (§ 5 Nr. 3 Abs. 2 lit. a-p MV) im Verhältnis der Gesamtmietfläche (34.113,47 m²) zur gemieteten Fläche (191,35 m²) anteilig zu tragen, soweit nicht einzelne Kostenarten verbrauchsabhängig ermittelt werden. Gemäß § 5 Nr. 1 MV hatte der Kläger eine "Nebenkostenvorauszahlung" monatlich zu entrichten.

Am 17.10.2006 erteilte die Beklagte dem Kläger die "Heizkostenabrechnung 2005", die unter Berücksichtigung der "Abschlagszahlung inkl. MwSt" zu einem Saldo zugunsten des Klägers führte (1.186,72 EUR). Am 18.10.2006 erteilte die Beklagte dem Kläger auf der Grundlage der Nebenkostenzusammenstellung nebst Kostenübersichten die "Nebenkostenabrechnung 2005" (künftig: Nebenkostenabrechnung), die unter Berücksichtigung der "Vorauszahlung inkl. Mehrwertsteuer" (7.876,10 EUR) sowie des Guthabens aus der Heizkostenabrechnung (1.186,72 EUR) zu Lasten des Klägers zu einem Saldo von 660,36 EUR führte, den er nicht ausgeglichen hat. Am 17.10.2006 erteilte die Beklagte dem Kläger auf der Grundlage der abgelesenen Zwischenzählerstände die "Wasserkostenabrechnung 2005", die zu Lasten des Klägers mit einem Saldo von 637,41 EUR endet, den er auch nicht bezahlt hat. Schließlich stellte die Beklagte in einer ergänzenden Nebenkostenabrechnung 2005 dem Kläger zusätzlich Centermanagementkosten in Rechnung (1.664,67 EUR), die zwar Anlass für den vorliegenden Rechtsstreit gewesen, aber nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens sind.

Der Kläger hat geltend gemacht, die Nebenkostenabrechnung sei komplett unrichtig. Insbesondere seien die zum Betrieb des Einkaufszentrums ausgelösten Kosten und die ihnen zugrunde liegenden Leistungen (jedenfalls ganz überwiegend) nicht der Beklagten, sondern der Verwalterin in Rechnung gestellt worden seien, der er vertraglich zu nichts verpflichtet sei. Der Kläger hat behauptet, die mit den Betriebskosten des Einkaufszentrums belastete Verwalterin habe diese tatsächlich der Beklagten nicht weiterbelastet. Solange die Beklagte mit den Betriebskosten nicht belastet werde, schulde auch er selbst, der Kläger, der Beklagten keine Nebenkosten. Deshalb sei die Beklagte verpflichtet, die im Jahre 2005 geleisteten, vom Kläger als "Guthaben" bezeichneten Nebenkostenvorschüsse (7.876,10 EUR) zurückzuzahlen.

Die Beklagte ist dem Begehren des Klägers entgegengetreten und hat um Klageabweisung gebeten. Sie hat widerklagend beantragt, den Kläger zur Zahlung der Centermanagementkosten (1.664,67 EUR), des Nebenkostensaldos (660,36 EUR) und des Wassergeldes (637,41 EUR), insgesamt zu 2.962,44 EUR (nebst Zinsen) zu verurteilen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG Klage und Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung allein der Beklagten. Sie nimmt die Abweisung der Centermanagementkosten (1.664,67 EUR) hin. Sie bittet im Übrigen um die Abänderung d...