OLG Düsseldorf Urteil vom 15.12.2011 - I-10 U 96/11

Leitsatz (amtlich)

1. "Sonstige Betriebskosten" (z.B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind.

2. Die vertragliche Formulierung "sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent.

3. Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage sind Kosten der "Ge-bäude-, Haftpflichtversicherung" i.S.v. § 2 Nr. 13 BetrkV.

4. Kosten der Überwachungsanlage sind keine Kosten des "Wach- und Schließ-dienstes".

5. Kosten des Aufzugsnotrufs sind Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung i.S.v. § 2 Nr. 7 BetrKV.

6. Kosten für den erstmaligen Anschluss des Aufzugsnotrufs sind begrifflich keine Betriebskosten, da sie nicht laufend entstehen

7. Die im Klammerzusatz "(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)" aufgeführten Wartungsbeispiele sind in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305c Abs. 2 BGB als enumerativ einzustufen. Das Kürzel "etc." lässt nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Be-standteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll.

Normenkette

BGB § 535; II. BV § 27 Anlage 3 Nr. 17; BetrKV §§ 1, 2 Nrn. 7, 13-14, 17

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 21.04.2011)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21.4.2011 verkündete Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.181,49 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.7.2010 zu zahlen, sowie außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 302,10 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.10.2010.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 60 %, die Beklagte zu 40 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die zulässige Berufung hat in der Sache hinsichtlich der Kosten der Elektronikversicherung i.H.v. 2.268 EUR, hinsichtlich der Wartungskosten Türanlagen i.H.v. 1.012,50 EUR und teilweise hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten Erfolg. Im Übrigen beruht das angefochtene Urteil im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung.

Gründe

1. Ein weiteres Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2008 steht der Klägerin nicht in zuerkannter Höhe von 6461,99 EUR, sondern nur i.H.v. 3.181,49 EUR zu. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt zugunsten der Beklagten darüber hinaus keine von der angefochtenen Entscheidung abweichende Beurteilung. Das LG hat mit zutreffender Begründung, die der Senat sich zu eigen macht, angenommen, dass Ziff. 5.1.2015 der mietvertraglichen Betriebskostenvereinbarung wegen fehlender Transparenz auch im kaufmännischen Verkehr gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH, Urt. v. 23.2.2011 - XII ZR 101/09; NZM 2007, 516). Dem genügt die vorliegende Klausel aus den zutreffenden Ausführungen des LG nicht. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter - auch dem gewerblichen Mieter - deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden (OLG Düsseldorf, GuT 2003, 87 = ZMR 2003, 109, NZB zurückgewiesen durch Beschl. v. 15.6.2005 - XII ZR 271/02). Daher ist es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (BGH NZM 2004, 417). Die Entscheidung OLG Celle ZMR 1999, 238 ist durch die zitierte Rechtsprechung des BGH überholt.

Die vertragliche Formulierung in § 5 Ziff. 5.1.2015 wird dem nicht gerecht. Sie ist auch mit der gewählten Formulierung "sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" in hohem Maße intransparent, weil sie die von der Klägerin als Alleinmieterin des Grundstücks zu tragende Kostenlast weder inhaltlich noch ihrem Umfang nach ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen lässt. Anders als bei der formularmäßigen Umlage von "Verwaltungskosten" (BGH NJW-RR 2010, 739; NJW 2010, 671) kann zur Ausfüllung der Kostenposition des § 5 Ziff. 5.1.2015 nicht auf im Wesentlichen übereinstimmende ...