OLG Düsseldorf Urteil vom 05.09.2002 - 24 U 207/01

Leitsatz (amtlich)

1. Sind dem Mieter die Gewerberäume zur Weitervermietung für ein „Technologiezentrum” überlassen, so umfasst dieser Vertragszweck nicht den Betrieb eines „Call-Centers”.

2. Duldet der Vermieter einmal die vertragswidrige Untervermietung durch den Mieter, so folgt daraus nicht dessen Recht, erneut ein Untermietverhältnis außerhalb des Vertragszwecks zu begründen.

Normenkette

BGB §§ 535, 540 n.F., § 541 n.F., § 549 a.F., § 550; ZPO § 253

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 11 O 149/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18.9.2001 verkündete Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des LG W. wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird das angefochtene Urteil abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, es ab sofort zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilweise für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen, insb. durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in dem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten „Call-Centers” durch die B. genutzt werden.

Die Kosten beider Rechtszüge werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 4.000,00 Euro abzuwenden, es sei denn die Klägerin leistet vorher Sicherheit in gleicher Höhe.

Tatbestand

Durch Vertrag vom 25.4.1992 in der Fassung der Änderungsvereinbarung vom 18.9.1995 vermietete die Klägerin an die Beklagte, eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft, Gewerberäume befristet bis zum 31.12.2005 mit Verlängerungsoption der Mieterin. Unter § 1 (Vertragsgegenstand) Nr. 5 des Vertrags heißt es u.a.:

„Der Mieter beabsichtigt, die Räume zum Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen. Der Mieter ist berechtigt, zu diesem Zweck die Räume an die W (Technologiezentrum W) unterzuvermieten., die ihrerseits zur Untervermietung berechtigt ist.”

In der Folgezeit überließ die Beklagte mit Duldung der Klägerin einen Teil der Räumlichkeiten vorübergehend der Staatsanwaltschaft zum Gebrauch. Mit Vertrag vom 26.5.2000 überließ die Beklagte das zweite und dritte Obergeschoss des Gebäudes, befristet bis zum 30.6.2005, der B. (nachfolgend auch Untermieterin genannt) zum Betrieb eines so genannten Call-Centers. Diese Art der Nutzung stößt auf den Widerstand der Klägerin. Sie ist der Auffassung, eine Untervermietung sei nur im Rahmen des Hauptvermietungszwecks (Technologiezentrum) vertraglich zulässig. Das von der Untermieterin betriebene Call-Center erfülle diese Voraussetzung nicht.

Die Klägerin hat deshalb im ersten Rechtszug beantragt, der Beklagten aufzugeben, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Straße in W. ab sofort nicht mehr für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen, insb. dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in diesem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten „Call-Centers” durch die B. genutzt werden.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten und geltend gemacht: Der von der Untermieterin verfolgte Nutzungszweck widerspreche nicht den Parteivereinbarungen im Hauptmietvertrag. Im Übrigen habe die Klägerin der Untervermietung ausdrücklich zugestimmt. Jedenfalls müsse sie eine eventuell zweckwidrige Untervermietung wegen ihres früheren Verhaltens auch künftig dulden.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen richtet sich ihre Berufung. Sie hält den Klageantrag für unzulässig, nämlich zu unbestimmt. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres sonstigen erstinstanzlichen Vorbringens beantragt sie, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Berufung, wobei sie im Wege der unselbstständigen Anschlussberufung den Urteilstenor wie folgt gefasst sehen will: Die Beklagte wird verurteilt, es ab sofort zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilweise für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums (Anlage, in der mit dem Ziel der Förderung von Technologietransfer innovativen Jungunternehmen, externen Forschungskooperationen zwischen gewerblichen Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen und aus bestehenden gewerblichen Unternehmen oder wissenschaftlichen Einrichtungen ausgegliederten, anwendungsorientierten Entwicklungsteams auf bestimmte Zeit mietweise Räume und Serviceeinrichtungen sowie Dienstleistungen zur Verfügung gestellt werden, wobei grundsätzliche Aufnahmevoraussetzung ist eine innovative Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren) zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen, insb. durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in dem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Bet...