OLG Düsseldorf Urteil vom 04.05.2006 - I-10 U 174/05

Leitsatz (amtlich)

Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen", einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S.d. § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 18.11.2005; Aktenzeichen 15 O 143/05)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 08.10.2008; Aktenzeichen XII ZR 84/06)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 18.11.2005 verkündete Urteil der 15. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Gründe

I. Die Beklagte hat von dem Rechtsvorgänger des Klägers ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In der Berufung streiten die Parteien nur noch darüber, ob die Beklagte zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wegen der insoweit getroffenen Feststellungen und der gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (GA 55-57) verwiesen. Das LG hat u.a. die auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen gerichtete Feststellungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die insoweit in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages getroffene Regelung enthalte eine starre Fristenregelung, die in Übertragung der zum Wohnraummietrecht ergangenen Rechtsprechung des BGH auf gewerbliche Mietverträge zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 57 ff.).

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Feststellungsantrag zu 2) weiter verfolgt. Der Kläger hält die Schönheitsreparaturklausel unter Hinweis auf BGH, NJW 1983, 446 (BGH v. 10.11.1982 - VIII ZR 252/81, MDR 1983, 394 = NJW 1983, 446) für wirksam. Er meint, das LG habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass die Schutzbedürftigkeit eines gewerblichen Mieters sich deutlich von der Schutzbedürftigkeit eines Wohnraummieters unterscheide.

Der Kläger beantragt, unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 13 Nr. 3.1. des Mietvertrages vom 13./26.2.1991 rechtswirksam und die Beklagte daher zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 30.1.2006 um Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

1. Die Feststellungsklage ist gem. § 256 ZPO zulässig. Für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist die Frage nach der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zwar nur eine Vorfrage, die nicht zum Gegenstand einer (Zwischen-)Feststellungsklage gemacht werden kann. Jedoch ist der insoweit an sich unzulässige Antrag des Klägers entsprechend der gewählten Formulierung in den zulässigen Antrag umzudeuten, dass die Feststellung begehrt wird, die Beklagte sei nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 MV enthaltenen Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dass das Mietverhältnis der Parteien zwischenzeitlich beendet ist, lässt das Feststellungsinteresse des Klägers nicht entfallen.

2. In der Sache ist die Feststellungsklage unbegründet. Der Senat geht mit dem LG davon aus, dass § 13 Nr. 3.1 MV (GA 9) nach dem gem. Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwendenden § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam ist. Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie hier nach den unangegriffenen Feststellungen der Kammer anzunehmen sind, sind gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewich...