OLG Düsseldorf Urteil vom 03.02.2000 - 10 U 197/98

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 04.11.1998; Aktenzeichen 14 O 168/98)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 4. November 1998 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung des Klägers wird das vorstehend bezeichnete Urteil teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 10.576,72 DM nebst 4 % Zinsen von 7.734,15 DM seit dem 14. Januar 1998 und von 2.842,57 DM seit dem 19. April 1999 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges fallen zu 8,8 % dem Kläger und zu 91,2 % dem Beklagten zur Last.

Hiervon sind die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Langenfeld entstandenen Kosten ausgenommen, die der Kläger zu tragen hat.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden in voller Höhe dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist sachlich nicht gerechtfertigt. Dagegen führt die Berufung des Klägers, gegen deren Zulässigkeit ebenfalls keine Bedenken bestehen, zur antragsgemäßen Abänderung des landgerichtlichen Urteils. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

1) Soweit das Landgericht dem Kläger für die Monate Oktober und November 1997 rückständige Miete in Höhe von jeweils 3.464,30 DM, insgesamt also 6.928,60 DM abzüglich der Kaution von 6.701,28 DM, letztlich also einen Betrag von 227,32 DM zuerkannt hat, nimmt der Beklagte seine Verurteilung hin, so daß es weiterer Ausführungen in dieser Hinsicht nicht bedarf.

2) Zu Unrecht wendet sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zur Zahlung restlicher Nebenkosten für das Jahr 1995 in Höhe von 1.777,20 DM und 1.990,80 DM sowie für das Jahr 1996 in Höhe von 1.669,45 DM und 2.069,38 DM, insgesamt also 7.506,83 DM. Der Senat folgt im wesentlichen den diesbezüglichen Ausführungen des angefochtenen Urteils. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe erweisen sich ausnahmslos als unberechtigt.

a) Zutreffend ist das Landgericht von der Wirksamkeit der Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten ausgegangen. Zwar kommt in Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch des Mieters unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß in Betracht, aufgrund dessen er Freistellung von der Betriebskostenforderung des Vermieters verlangen kann, wenn dieser beim Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkostenvorschüsse ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. z.B. LG Berlin ZMR 1999, 637 und LG Karlsruhe WuM 1998, 479). Daß diese Voraussetzungen beim Abschluß des Mietvertrages vom 10.11.1994 (Bl. 14 ff. d.A.) und der ergänzenden Zusatzvereinbarung (Bl. 25 d.A.) vorgelegen hätten, kann dem Vorbringen des Beklagten indes nicht entnommen werden. Falls die von ihm hierzu benannte Zeugin E. seinerzeit erklärt haben sollte, eine Gesamtsumme von mehr als 600,– DM werde bei den Nebenkosten nicht erreicht, so könne einer derartigen Erklärung nicht ohne weiteres die Bedeutung beigemessen werden, daß sie damit zum Ausdruck bringen wollte, für die Richtigkeit dieser Einschätzung einstehen zu wollen, was jedoch Voraussetzung für die Annahme einer Zusicherung wäre. Dies gilt umso mehr, als die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten zu einem erheblichen Teil verbrauchsabhängig war, so daß eine auch nur einigermaßen zuverlässige Einschätzung nicht möglich war. Schon im Hinblick auf diesen von vornherein bestehenden Unsicherheitsfaktor sind auch keine hinreichenden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Täuschungsabsicht der Zeugin E. gegenüber dem Beklagten gegeben. Ihre von diesem beantragte Vernehmung kommt daher nicht in Betracht, weil der Beklagte daraus selbst dann nichts zu seinen Gunsten herleiten könnte, wenn sein Vorbringen vollinhaltlich bestätigt würde. Dies gilt darüber hinaus auch insoweit, als der Beklagte die angeblichen Erklärungen der Zeugin zum Anlaß genommen hat, mit Schreiben vom 26.05.1998 (Bl. 229 d.A.) den streitgegenständlichen Mietvertrag anzufechten.

b) Soweit der Kläger Zahlungen für Strom, Wasser und Abwasser begehrt, hat das Landgericht zu Recht ein Anerkenntnis des Beklagten in seinem Schreiben vom 18.12.1997 (Bl. 38 d.A.) angenommen. Wenn es in diesem Schreiben heißt, die diesbezüglichen Beträge würden „nach Überprüfung und Vorlage der Unterlagen … anerkannt”, kann dies bei verständiger Betrachtungsweise nicht anders als in dem Sinne verstanden werden, daß der Beklagte seine Einwendungen in dieser Hinsicht nicht weiter aufrechterhalten wollte. Dagegen sind keine Gesichtspunkte vorhanden, die die Annahme rechtfertigen könnten, ein Anerkenntnis sei lediglich für den Fall in Aussicht gestellt worden, daß die Unterlagen (noch) vorgelegt würden. Dementsprechend ist der Beklagte der Behauptung des Kl...