OLG Düsseldorf Beschluss vom 21.08.2019 - 3 Wx 151/19

Leitsatz (amtlich)

Bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters, so können die Wohnungseigentümer auch in diesem Falle - gleich, ob der Verwalter die Zustimmung nicht erteilt oder ein Verwalter gar nicht bestellt wurde - nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit selbst durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen.

Ein solcher Beschluss ist auch ohne Versammlung, im sog. Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG) gültig, wenn alle Wohnungseigentümer im Bewusstsein, einen verbindlichen Beschluss zu fassen, ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären (hier zum Nachweis gemäß § 29 GBO beim Grundbuchamt geeignete Erklärungen in Form des notariellen Übertragungsvertrages, des Antrags auf Eigentumsumschreibung sowie der Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin).

Normenkette

GBO § 29 GBO; WEG § 12 Abs. 1, § 23 Abs. 3

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen GH-9579-13)

Tenor

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Düsseldorf - Rechtspfleger - vom 13. Juli 2019 wird aufgehoben.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um Wohnungseigentum, das zur Wohnungseigentümergemeinschaft A... B... in C... gehört. Einzige Miteigentümerin ist D....

Gem. § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 15. Juni 1984 bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. § 5 Abs. 2 regelt, dass der Verwalter die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen darf. Erteilt der Verwalter die Zustimmung nicht, kann diese gem. § 5 Abs. 3 durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden.

Mit notariellem Übertragungsvertrag vom 2. Mai 2019 übertrug der Beteiligte zu 1 seinen Grundbesitz dem Beteiligten zu 2. Unter dem 24. Juni 2019 beantragten die Beteiligten unter Vorlage einer Zustimmungserklärung der D... vom 12. Juni 2019 u.a. Eigentumsumschreibung.

Mit Zwischenverfügung vom 13. Juli 2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die fehlende Zustimmung des Verwalters laut Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werde. Es müsse daher das formgerecht erstellte Protokoll der Eigentümerversammlung nachgereicht werden, in der die fehlende Verwalterzustimmung ersetzt werde. Die eingereichte schriftliche Erklärung reiche nicht aus.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters könne, da für die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt sei, durch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ersetzt werden.

Mit weiterem Beschluss vom 24. Juli 2019 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, in § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung sei festgelegt, dass eine fehlende Verwalterzustimmung (und sie fehle auch, wenn kein Verwalter bestellt sei) durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden könne. Da es eine durch die Eigentümergemeinschaft bestimmte "Ersatzlösung" bei fehlender Verwalterzustimmung gebe, komme die durch die Rechtsprechung entwickelte Lösung - Zustimmung aller Wohnungseigentümer - nicht zum Tragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.

II. 1. Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde ist nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Gem. § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Eine derartige Regelung ergibt sich aus § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung, wonach die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Erteilt der Verwalter seine Zustimmung nicht, kann sie gem. § 5 Abs. 3 durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden.

Es kann dahinstehen, ob diese Regelung nur dann Anwendung finden soll, wenn der bestellte Verwalter seine Zustimmung verweigert, oder auch, wenn - wie hier - ein Verwalter nicht bestellt wurde. Denn auch nach allgemeinen Grundsätzen wäre die Eigentümerversammlung hier zur Entscheidung befugt. Auch der Verwalter, dem die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden ist, nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Daraus folgt, dass die Wohnungseigentümer - auch im Falle einer Übertragung der Zustimmungsentscheidung auf den Verwalter - jederzeit selbst über die Erteilung der Zustimmung entscheiden können. Zuständiges Organ für solche Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die ihre Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss trifft (vgl. BGH NJW 2013, 299; Hügel, in: BeckOK BGB, Sta...