Modernisierung, Mieterhöhung nach § 559e BGB (Heizungstausch mit 65 % erneuerbare Energien)

Kurzbeschreibung

In § 555b BGB wurde zum 1.1.2024 die neue Nr. 1a aufgenommen. Danach liegt bei Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage, die die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt (65 % erneuerbare Energien), ebenfalls eine Modernisierungsmaßnahme vor. Für diese Maßnahme wurde ein weiterer Mieterhöhungstatbestand geschaffen, der neue § 559e BGB. Das Muster formuliert ein Mieterhöhungsverlangen nach der neuen Vorschrift.

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559e BGB

Mit Wirkung zum 1.1.2024 wurde in § 555b BGB bei der Aufzählung von Modernisierungsmaßnahmen eine neue Nr. 1a aufgenommen. Danach liegt bei Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage, die die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt, ebenfalls eine Modernisierungsmaßnahme vor. Für diese Maßnahme wurde mit Wirkung zum 1.1.2024 ein weiterer Mieterhöhungstatbestand geschaffen, nämlich der neu eingeführte § 559e BGB.

Nach dieser neu eingeführten Vorschrift kann die Miete bei einem Heizungstausch im Sinne des § 71 GEG (sog. Heizungsgesetz) um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Eine solche Maßnahme nach dem Heizungsgesetz liegt vor, wenn die neue Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 555b Nr. 1a BGB).

Wenn der Vermieter eine Heizung nach § 71 GEG (65 % erneuerbare Energien) einbaut, so hat er ein Wahlrecht:

• Er kann gemäß § 559e BGB die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzgl. der in Anspruch genommenen Drittmittel und abzgl. pauschaler Erhaltungsaufwand von 15 %) erhöhen.
• Wenn er demgegenüber keine Fördermittel in Anspruch nehmen will, so kann er weiterhin die Miete nach § 559 BGB erhöhen. In diesem Fall jedoch nur um 8 % statt 10 %, die nach dem neu eingeführten § 559e BGB möglich sind.

Auch wenn der Vermieter Fördermittel nicht in Anspruch nehmen kann, weil diese – wie bereits mehrfach geschehen – plötzlich nicht mehr zur Verfügung stehen, kann er ebenfalls nach der alten Mieterhöhungsmöglichkeit lediglich 8 % der Baukosten auf den Mieter umlegen.

Zusätzliche Voraussetzung ist herbei aber, dass eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie vorliegt. Wenn lediglich Primärenergie eingespart wird, verbleibt nur die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559e BGB.

Musterschreiben

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Vermieter _____________ _____________ _____________
Durch Boten Frau / Herr / Eheleute _____________ _____________ _____________	Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift]
	[Ort/Datum]

Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links

hier: Mieterhöhung nach § 559e BGB

Sehr geehrte/r _____________,

wie Sie wissen, wurde im Zeitraum vom 01.07.2024 bis zum 15.08.2024 in dem Mehrfamilienhaus Blumenstr. 6, 80000 München eine Heizungsmodernisierung durchgeführt. Die bisherige Ölheizungsanlage wurde durch eine moderne Anlage, die den Vorschriften des § 71 Gebäudeenergiegesetz entspricht, ersetzt.

Die neue Anlage entspricht den Anforderungen des § 71 GEG, sie wird mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben. Der Heizungsaustausch erforderte wie in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, eine Investition mit einem Gesamtvolumen von 100.000,00 EUR. Ich habe eine staatliche Förderung von 30 % erhalten.

Es ergibt sich für Ihre Wohnung folgende Mieterhöhung nach § 559e BGB:

Kosten der baulichen Maßnahme	100.000,00 EUR
abzgl. staatliche Förderung 30 %, somit	30.000,00 EUR
verbleiben	70.000,00 EUR
abzgl. pauschaler Erhaltungsaufwand 15 %, somit	10.500,00 EUR
umlagefähiger Bauaufwand daher	59.500,00 EUR
hiervon 10 % jährlich, vgl. § 559e Abs. 1 BGB	5.950,00 EUR

Die Gesamtwohnfläche des Anwesens Blumenstr. 6, 80000 München beträgt 750 qm:

Umlagefähiger Bauaufwand 59.500,00 EUR, hiervon jährlich 10 % = 5.950,00 EUR

somit monatlich: EUR 5.950,00 : 12 =	495,83 EUR
495,83 EUR : 750 qm = pro qm-Wohnfläche	0,66 EUR

§ 559e Abs. 3 BGB sieht eine neue Kappungsgrenze vor:

Die monatliche Miete darf sich um nicht mehr als 0,50 EUR pro qm-Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen.

Bezogen auf Ihre Wohnfläche von 100 qm ergibt sich daher eine monatliche Mieterhöhung von 50,00 EUR.

Die Miete setzt sich gemäß § 555b Abs. 2 BGB mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung wie folgt zusammen:

Miete ab 01.12.2024:^[1]

Bisherige Miete	1.000,00 EUR
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559e BGB	+ 50,00 EUR
Gesamt	1.050,00 EUR
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV	+ 100,00 EUR
Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser	+ 100,00 EUR
Gesamtmiete ab 01.12.2024	1.250,00 EUR

Ich darf Sie daher bitten, Ihren Dauerauftrag entsprechend ab 01.12.2024 umzustellen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter bzw. Eigentümer

[1] Anm.: Zugang des Mieterhöhungsschreibens im September 2024.