Mietminderungslexikon / 53 Umfeldmängel

Zu den Mängeln zählen auch Beeinträchtigungen infolge einer negativen Veränderung des Umfelds der Mietsache (sog. Umfeldmängel). Teilweise sind die Umfeldmängel dem zur Gewährleistung verpflichteten Vermieter zuzurechnen. Teilweise gehören sie aber auch zum allgemeinen Lebens- und Geschäftsrisiko, das der Mieter zu tragen hat. Zum Zweck der Abgrenzung wurde von der Rechtsprechung die Theorie der unmittelbaren Gebrauchsbeeinträchtigung entwickelt.

Mangel bei unmittelbarer Beeinträchtigung

Danach liegt nur dann ein Mangel vor, wenn sich die negative Umfeldveränderung unmittelbar auf den Mietgebrauch auswirkt. Eine bloß mittelbare Beeinträchtigung genügt nicht.^[1] In der Regel werden Umfeldmängel als bloß mittelbare Beeinträchtigung bewertet,

Praxis-Beispiel

Mittelbare Beeinträchtigung

• Wenn in einem Schuhgeschäft ein geringer Umsatz erwirtschaftet wird, weil das Einkaufszentrum vom Publikum infolge unzulänglicher Verkehrsanbindung und fehlender attraktiver Einrichtungen wie Schwimmbad oder Sauna nicht angenommen wird.^[2]
• Wenn der Umsatz eines Wäschegeschäfts in einem Einkaufszentrum stagniert, weil Parkplätze fehlen und Leerstände vorhanden sind.^[3]
• Wenn der Umsatz eines Blumengeschäfts durch die Aufhebung einer Bushaltestelle und den Wegfall von Parkplätzen infolge einer Baustelle beeinträchtigt wird.^[4]

Dies alles zählt zum unternehmerischen Risiko.

Zugangsbehinderung

Bei Zugangsbehinderungen kommt es auf das Ausmaß der Beeinträchtigung an: Eine bloß mittelbare Beeinträchtigung wurde angenommen, wenn der Zugang zu einer Spielothek durch die optische Präsenz der Türsteher einer benachbarten Diskothek und die Befragung der Kunden nicht wesentlich behindert wird.^[5]

Praxis-Beispiel

Unmittelbare Beeinträchtigung

Dagegen liegt eine unmittelbare Beeinträchtigung vor, wenn der Zugang zu einem Ladengeschäft durch umfangreiche Bauarbeiten so erheblich erschwert wird, dass kein ausreichender Umsatz mehr erzielt werden kann.

[1] BGH, Urteil v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80; Urteil v. 16.2.2000, XII ZR 279/97.

[2] BGH, Urteil v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80.

[3] BGH, Urteil v. 16.2.2000, XII ZR 279/97.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.12.2004, I-10 U 150/04.

[5] OLG Rostock, Urteil v. 11.12.2008, 3 U 138/08.