Mietkaution / 1.3.2.3.2 Zahlung nach Zustellung der Räumungsklage

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass auch die fristlose Kündigung wegen eines Zahlungsrückstands die Kaution betreffend unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet.

Praxis-Beispiel

"Schonfrist" für den Mieter

Der Mietvertrag wird mit Wirkung vom 1.7.2023 geschlossen. An diesem Tag wird dem Mieter das Mietobjekt auch übergeben. Der Mieter leistet weder die 1. Kautionsrate noch die 2. Rate zu Beginn des Folgemonats. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und gewährt dem Mieter eine 2-wöchige Ziehfrist. Da die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter beendet, dieser aber nicht in der Lage ist, das Mietobjekt sofort zu räumen, ist ihm also eine Frist vor Erhebung der Räumungsklage zu gewähren, innerhalb der er die Möglichkeit der freiwilligen Räumung hat (= Ziehfrist). Da der Mieter nicht freiwillig innerhalb der ihm gewährten Ziehfrist das Mietobjekt geräumt hat, erhebt der Vermieter Räumungsklage. Diese wird dem Mieter am 11.9.2023 zugestellt.

Vermieter muss 2 Monate warten

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, durch Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Kündigung unwirksam werden zu lassen und Anspruch auf Besitzeinräumung zu erlangen. Entsprechendes gilt, wenn eine öffentliche Stelle binnen der genannten Frist die Sicherheit leistet oder sich zumindest zur Leistung verpflichtet. Der Mieter hat im Beispiel hierfür also bis 13.11.2023 Zeit, da der 11.11.2023 auf einen Samstag fällt.

Für den Mieter ist diese Abwendungsbefugnis natürlich ein Geschenk des Gesetzgebers und gleichzeitig ein Fluch für den Vermieter. Tatsache ist in Fällen wie dem geschilderten, dass innerhalb der gesetzlichen Frist wohl kaum tatsächlich eine Zahlung erfolgen wird. Dem Vermieter wird jedenfalls zugemutet, nach Rechtshängigkeit noch 2 Monate zuzuwarten. Auch in diesen 2 Monaten wird der Vermieter mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Miete erhalten.

Die zugunsten des Mieters geschaffene Abwendungsbefugnis der Folgen einer Kündigung wegen Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten ist nur wenig nachvollziehbar. Bei der korrespondierenden Bestimmung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hatte der Gesetzgeber Fälle im Auge, in denen es temporär nur einmal zu finanziellen Schwierigkeiten beim Mieter kommt. So er sich dann um Abhilfe seiner Misere bemüht, soll ihm sein überlebenswichtiges Gut der Wohnung nicht genommen werden können. Es ist aber etwas ganz anderes, wenn bereits zu Beginn des Mietverhältnisses keine Zahlungen geleistet werden. Und hier kann es auch keine Rolle spielen, auf welchen Gründen etwaige Zahlungsschwierigkeiten beruhen.

Musterschreiben: Kündigung wegen Verzugs mit Kautionszahlung

Absender Vermieter

An

Mieter

__________________

__________________

Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. OG in 82139 Starnberg

Hier: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzug mit Mietsicherheit

Sehr geehrte Frau _________,

sehr geehrter Herr _________,

nach der Regelung in § ___ des Mietvertrags vom _______ sind Sie verpflichtet, eine Mietsicherheit in Höhe von _______ EUR zu leisten. Dies entspricht 3 Netto-Kaltmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Nach der weiteren Regelung vorerwähnter Bestimmung sind Sie im Einklang mit der gesetzlichen Bestimmung des § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, den Betrag in 3 gleichmäßigen Raten zu Beginn des Mietverhältnisses sowie mit den beiden darauffolgenden Mietzahlungen jeweils zum 3. Werktag des Kalendermonats zu leisten. Bis zum heutigen Tag haben Sie noch keine entsprechenden Zahlungen geleistet, obwohl Ihnen bereits im Mietvertrag die Bankdaten des insolvenzsicheren Kontos angegeben wurden. Sie sind demnach im Verzug mit 2 Kautionsraten. Hiermit sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 569 Abs. 2a, 543 Abs. 1 BGB erfüllt.

Hiermit kündige ich daher das Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg außerordentlich fristlos. Ich gebe Ihnen Gelegenheit, die Mieträume bis zum _______ vollständig geräumt an mich zu übergeben. Ich mache darauf aufmerksam, dass nach Ablauf dieser Frist ohne weitere Ankündigung Räumungsklage gegen Sie erhoben wird.

Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum _______ unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573 Abs. 1 BGB.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB ...