Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / Zusammenfassung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung^[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 18.12.2018 (BGBl S. 2648 – MietAnpG). Danach beträgt der Modernisierungszuschlag lediglich 8 %.

Außerdem darf sich die Miete infolge der Modernisierung innerhalb von 6 Jahren – von Erhöhungen nach §§ 558 oder 560 BGB abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR/qm erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/qm, so darf sie sich um nicht mehr als 2 EUR/qm erhöhen. Zur Modernisierung zählen bauliche Veränderungen, durch die u. a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Der Mieter hat diese Modernisierungsarbeiten grundsätzlich zu dulden. Aber sie müssen ihm spätestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden.

Die Regelung des § 559 BGB gilt, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Der Begriff der Modernisierungsmaßnahme richtet sich nach § 555b BGB. Jedoch berechtigt nicht jede bauliche Veränderung zur Mieterhöhung, sondern nur die in § 559 Abs. 1 BGB aufgeführten Maßnahmen. Nicht dazu zählen Modernisierungsarbeiten nach § 555b Nr. 2 BGB (zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie und klimaschützende Maßnahmen wie Pelletsheizung, Sonnenkollektoren) sowie Maßnahmen nach § 555b Nr. 7 BGB (zur Schaffung neuen Wohnraums durch z. B. An-, Aus-, Um- oder Neubau).