Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. Für die Vereinbarung ist die schriftliche Form erforderlich.
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden[1]; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen.
Keine Höchstdauer von 10 Jahren mehr
Im Gegensatz zur bisherigen Regelung[2] ist die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht mehr auf höchstens 10 Jahre begrenzt.
Eine unter der Geltung des Miethöheregelungsgesetzes ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete, die die damals geltende Höchstgrenze von 10 Jahren überschritten hat, wird durch die gesetzliche Neuregelung nicht insgesamt wirksam. Allerdings ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von 10 Jahren hinausgeht.[3]
Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten 10 Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nach § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam.[4]
Ob eine Bindung über einen längeren Zeitraum für den Vermieter sinnvoll ist, erscheint fraglich. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, kann sich also aus der Vereinbarung lösen, der Vermieter bleibt hingegen daran gebunden und handelt sich womöglich, wenn er die Staffeln allzu hoch ansetzt, ein Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung ein.
Miete 1 Jahr unverändert
Die Miete muss jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Eine Staffelmietvereinbarung ist bei einem Verstoß hiergegen auch dann vollständig und nicht nur teilweise unwirksam, wenn nur bei einer von mehreren Zeitspannen die gesetzliche Jahresfrist nicht eingehalten ist.[6] Ferner muss die Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.
Auch die Angabe von Prozentsätzen oder der Miete pro Quadratmeter[7] reicht nicht aus. Anzugeben ist also immer die jeweils geschuldete Miete oder die jeweilige Erhöhung.
Eine Staffelmietvereinbarung liegt bereits vor, wenn eine einzige Steigerung vereinbart wurde.[8]
Nicht preisgebundener Wohnraum
Die Zulässigkeit von Staffelmieten umfasst sämtliche Mietverhältnisse über nicht preisgebundenen Wohnraum, gleichgültig, wann sie begründet worden sind und wann der Wohnraum errichtet worden ist. Zur Wirksamkeit der Staffelmiete ist eine Vereinbarung der Vertragsparteien erforderlich. Sie kann nicht von einem Teil einseitig erzwungen werden. Es besteht daher kein Anspruch des Vermieters auf Abschluss einer neuen Staffelmietvereinbarung bei Auslaufen der bisherigen. Eine Mieterhöhung kann dann nur über § 558 BGB erfolgen.[9]
Eine Staffelmiete darf bei preisgebundenen Wohnungen auch bereits für eine Zeit nach Ablauf der Preisbindung vereinbart werden.[10]
Die Vereinbarung der Staffelmiete wird in erster Linie, aber nicht notwendigerweise bei Mietverhältnissen, die auf eine bestimmte Dauer mit oder ohne Verlängerungsklausel geschlossen werden, in Betracht kommen.
Kündigungsausschluss für Mieter maximal 4 Jahre
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.[11]
Für den Beginn dieser 4-Jahres-Frist kommt es daher nicht auf den Abschluss des Mietvertrags, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung an. Dabei muss der Mieter nicht 4 Jahre mit der Kündigung warten, sondern kann bereits zum Ablauf der 4-Jahres-Frist kündigen.
Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH benachteiligt ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.[12]
Kann der Mieter das Staffelmietverhältnis nach Ablauf von 4 Jahren nur zu einem einzigen Zeitpunkt (z. B. zum 31.1. des Jahres) kündigen, so ist die darin liegende Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts unwirksam.[13]
Die Höhe der gestaffelten Miete findet ihre Begrenzung in den Vorschriften des WiStG und über den Mietwucher. Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien nur als Staffe...
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