LG Regensburg Urteil vom 22.07.2003 - 2 S 121/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Cham (Urteil vom 06.03.2003; Aktenzeichen 1 C 419/02)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Amtsgerichts Cham vom 06.03.2003 abgeändert.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 102,00 EUR (insgesamt also 106,86 EUR) zu bezahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit 21.09.2002.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 102 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 512 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässig, weil das Amtsgericht Cham die Berufung in seinem Urteil vom 06.03.2003 zugelassen hat.

Das Rechtsmittel der Klägerin hat auch in der Sache vollen Erfolg.

Der Beklagte kann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin nicht mit den streitgegenständlichen Beträgen von 187,66 DM (Quote für Schönheitsreparaturen), 9,84 DM (Grundgebühr für Elektrozähler) und 2 DM (Verlust des Heizkörperentlüftungsschlüssels) aufrechnen. Vielmehr ist der Klägerin über den im Ersturteil zugesprochenen Betrag von 4,86 EUR hinaus auch der weitere Betrag von insgesamt 199,50 DM (102 EUR) zurückzuerstatten.

Im Einzelnen ergibt sich dies aus Folgendem:

1. Eine Quote für die Durchführung von am Ende des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen in Höhe von 187,66 DM steht dem Beklagten im Ergebnis nicht zu.

Zwar ist es an sich zulässig, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem abgestuften Turnus dem Mieter auferlegt wird. Auch sogenannte Quotenklauseln, nach denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses einen prozentualen Anteil an Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechend der Wohnbauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen zu zahlen hat, werden von der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt (vergleiche BGH, NJW 88, 2790). Eine solche Quotenklausel, die im vorliegenden Mietvertrag unter Nr. 13 Abs. 4 der Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) enthalten ist, setzt jedoch voraus, dass dem Mieter die Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur in einem zulässigen Umfang übertragen worden sind. Diese Verknüpfung ergibt sich auch aus dem Wortlaut des vorliegenden Vertrages, der in Nr. 13 Abs. 4 der AVB ausdrücklich auf Nr. 5 Abs. 3 der AVB Bezug nimmt.

In Nr. 5 Abs. 3 der AVB wurden der Klägerin als Mieterin jedoch in unzulässig weitem Umfang Schönheitsreparaturen auferlegt. Dort sind ausdrücklich auch die Versiegelung der Böden und die Erneuerung der Teppichböden als vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen genannt. Bei diesen beiden Maßnahmen handelt es sich jedoch nicht mehr um Schönheitsreparaturen, sondern um Instandhaltungsarbeiten, welche stets dem Vermieter obliegen (vergleiche Langenberg, Schönheitsreparaturen bei Wohnraum und Gewerberaum, B Rd.Nr. 9; Schmidt-Futterer, 7. Auflage, Rd.Nr. 84 zu § 548 BGB a.F.; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Kapitel II Rd.Nr. 408).

Eine unzulässig weite Schönheitsreparaturklausel ist jedoch nichtig und kann nicht im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf einen zulässigen Umfang zurückgeführt werden. Soweit allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, § 6 Abs. 2 AGBG bzw. § 306 Abs. 2 BGB n.F. Nach dem Gesetz hat jedoch der Vermieter die auf der Sache ruhenden Lasten zu tragen, § 546 BGB a.F. bzw. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F.

Sind jedoch die Schönheitsreparaturen insgesamt dem Mieter nicht in wirksamer Weise aufgebürdet worden, so ist auch einer Quotenklausel bei Beendigung des Mietverhältnisses der rechtliche Boden entzogen. Ferner enthält § 9 Ziff. 12 der Anlage zum Mietvertrag eine Regelung dahingehend, dass das Ausmalen aller Räume durch den Mieter beim Auszug vereinbart sei. Auf die Fristenregelung der turnusgemäßen Schönheitsreparaturen wird dabei nicht Bezug genommen. Endrenovierungsklauseln, die den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen und damit die turnusgemäßen Fristen außer Acht lassen, widersprechen dem gesetzlichen Leitbild aus § 535 BGB und sind demgemäß unwirksam (vergl. Langenberg, a.a.O. D Rd.Nr. 36). Ferner enthält das vorliegende Vertragswerk bezüglich der den Mieter bei Vertragsende treffenden Verpflichtungen widersprüchliche Bestimmungen:

In Nr. 13 Abs. 4 der AVB wird eine Quotenregelung statuiert, während in § 9 Ziffer 12 der Anlage zum Mietvertrag das Ausmalen aller Räume gefordert wird. Diese Bestimmungen widersprechen sich, was zur Folge hat, dass unklar ist, welche Pflichten den Mieter beim Auszug aus der Wohnung nun wirklich treffen sollen. Zweifel bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen jedoch zu Lasten des Verwenders, § 5 AGBG bzw. § 305 c BGB n.F.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass das vorliegende Vertragswerk hinsichtlich der Regelung der Schönheitsreparaturen aus den oben genannten 3 Gründen unwirksam ist. Dabei kommt es nicht darauf an, was der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses vom Mieter tatsäch...