LG Potsdam Urteil vom 25.05.2000 - 11 S 190/99

Verfahrensgang

AG Zossen (Urteil vom 09.06.1999; Aktenzeichen 2 C 141/99)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Zossen vom 09.06.1999, Az.: 2 C 141/99, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat in seiner angegriffenen Entscheidung zu Recht festgestellt, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 30.11.1998 zum 01.01.1999 i.H.v. 233,33 DM nicht den formalen Anforderungen des § 3 MHG entspricht und deshalb unwirksam ist.

Gemäß § 3 III, S. 2 MHG ist die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach § 3 I MHG erläutert wird.

Die Beklagte hat – wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – diesen Anforderungen in der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung nicht Genüge getan, da sich darin weder eine prüffahige Berechnung der Kosten noch eine nachvollziehbare Erläuterung findet.

Eine wirksame Mieterhöhungserklärung setzt voraus, dass der Vermieter die einzeln durchgeführten Modemisierungsmaßnahmen konkret bezeichnet, die dafür jeweils angefallenen Kosten – nach Gewerken unterteilt – aufführt sowie den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angibt und erläutert.

Für eine Berechnung i.S.d. § 3 III, S. 2 MHG genügt es grundsätzlich auch nicht, wenn lediglich ein Endbetrag angegeben wird. Vielmehr sind die einzelnen Rechnungspositionen mitzuteilen., denn bereits auf Grund der vom Vermieter mitzuteilenden Berechnung – und nicht erst auf Grund einer Einsichtnahme in die Belege – soll sich der Mieter schlüssig darüber werden, ob das Verlangen des Vermieters bei überschlägiger Berechnung nicht zu beanstanden ist (LG Köln in WM 1989, 579).

Insoweit mangelt es der Mieterhöhungserklärung der Beklagten bereits an einer Aufschlüsselung hinsichtlich der einzelnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, z.B. Arbeiten in der Wohnung, Arbeiten im Haus allgemein, Arbeiten außerhalb des Gebäudes. Die Beklagte hat insoweit lediglich eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken vorgenommen, ohne darzulegen, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt worden sind.

Auch ist der von der Beklagten angewendete Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar. So sind beispielsweise die Kosten für den Einbau neuer Fenster grundsätzlich nach der Zahl der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Fenster auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Zwar kann der Vermieter im Einzelfall von diesem Verteilungsmaßstab abweichen, etwa wenn die Zahl der in den Wohnungen vorhandenen Fenster annähernd gleich oder eine Verteilung nach m²/Wohnfläche aus anderen Gründen notwendig ist (LG Halle in WM 1997, 628). Vorliegend hat die Beklagte die Kosten für das Abreißen der Fensterbänke und die Lieferung und den Einbau neuer Fenster in der Wohnung nach m²/Wohnfläche umgelegt, während die Kosten für den Einbau der Kellerfenster je genutztem Keller umgelegt worden sind. In diesem Fall hätte es jedoch einer Erläuterung der Gründe für die unterschiedliche Handhabung der Kostenverteilung bedurft, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Angemessenheit des Verteilungsschlüssels zu überprüfen.

Ebenso nicht nachvollziehbar und somit nicht prüfähig ist die Umlage der Kosten „Fliesen – Altbau” i.H.v. 2.384,32 DM. Zum einen ergibt sich aus der Mieterhöhungserklärung nicht, welche Modernisierungsmaßnahme mit dieser Rechnung konkret abgerechnet worden ist, da für die Maßnahme „Fliesen-Altbau” insgesamt vier Rechnungen erteilt worden sind. Zum anderen wurde dieser Rechnungsbetrag nach „Aufwand” umgelegt, ohne zu erläutern, worin dieser Aufwand bestand und wie dieser sich in den einzelnen Wohnungen gestaltet hat. Somit ist nicht nachvollziehbar, ob die insoweit auf die Klägerin umgelegten Kosten angemessen und dem tatsächlichen Aufwand in ihrer Wohnung angepaßt sind.

Die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ergibt sich des Weiteren daraus, dass die Beklagte die neben den Modemisierungskosten gleichzeitig angefallenen Instandsetzungskosten nicht nachvollziehbar abgegrenzt hat.

Der Vermieter muß insoweit in der Mieterhöhungserklärung deutlich darlegen, dass und inwieweit ein Teil der angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht worden sind. Dabei ist ein pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung nicht hinreichend zur Berechnung des Mieterhöhungsanspruchs. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Vergleichsrechnung zwischen den Kosten einer bloßen Instandsetzung und den tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen. Die Abrechnung undefinierter Prozentsätze genügt den Anforderungen des § 3 MHG nicht, weil der Mieter über den Zweck des Absetzungsbetrages lediglich spekulieren und die Angemes...