LG Köln Urteil vom 21.07.2011 - 29 S 11/11

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 17.12.2010; Aktenzeichen 204 C 24/10)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 17.12.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln vom 17.12.2010, 204 C 24/10, wie folgt abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 zu TOP 2 (Nutzungs- und Gebrauchsregelung des ehemaligen Garagenraumes) wird für ungültig erklärt.

Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft N-Weg in …1 Köln. Die Kläger sind Eigentümer der Erdgeschosswohnung, die Beklagte zu 2. ist Eigentümerin der Wohnung im Obergeschoss und der Beklagte zu 1. ist Eigentümer der Wohnung im Dachgeschoss. Entgegen der ursprünglichen Planung und den Darstellungen im Aufteilungsplan sowie dem Inhalt der Teilungserklärung wurde ein zusätzlicher Raum neben den Garagen, die sogenannte ehemalige Garage mit einer Größe von über 15 qm errichtet. Die Beklagten haben in diesen Raum in der Vergangenheit ein Sofa, einen Fernseher sowie einen Schrank gestellt. Es existiert ferner ein gemeinschaftlicher Keller, in dem an gemeinschaftlichen Gartengeräten ein Handrasenmäher und eine Schneeschaufel aufbewahrt werden.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 wurde mit den Stimmen der Beklagten zu TOP 2 folgender Beschluss gefasst: „Die ehemalige Garage soll in 3 gleiche Teile aufgeteilt werden. Die Nutzung dieser Fläche wird jedem Eigentümer selbst überlassen. Der Raum ist insgesamt 5,62 m lang und 2,68 m breit. Die Aufteilung geschieht wie folgt: – das hintere Drittel gehört zur Erdgeschosswohnung – das mittlere Drittel gehört zur Obergeschosswohnung – das vordere Drittel gehört zur Dachgeschosswohnung. Rechtsseitig soll ein „Weg” von ca. 60 cm Breite frei bleiben”. Hiergegen richtet sich das Anfechtungsbegehren der Kläger, die der Auffassung sind, mit dem Beschluss sei den jeweiligen Miteigentümern quasi ein Sondernutzungsrecht an dem Gemeinschaftseigentum eingeräumt worden. Der Beschluss entspreche zudem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Raum auch in Zukunft zur einheitlichen Nutzung als Abstellraum für Gartengeräte zur Verfügung stehen soll.

Durch Urteil vom 17.12.2010 hat das Amtsgericht die Anfechtungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass Inhalt des angefochtenen Beschlusses nicht die Einräumung von Sondernutzungsrechten sei, sondern es sich um eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG handelt. Die Aufteilung der Nutzfläche diene dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft, da so eine angemessene Nutzung der zur Verfügung stehenden Fläche durch jeden Miteigentümer gewährleistet ist und zukünftigen Schwierigkeiten über das vertretbare Ausmaß der Nutzung des Raumes vorgebeugt werde.

Gegen das am 22.12.2010 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 14.01.2011 bei Gericht eingegangenen Berufungsschrift unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie tragen vor, die Aufteilung der Nutzfläche des ehemaligen Garagenraums stelle eine Einräumung von Sondernutzungsrechten dar, weil die übrigen Miteigentümer jeweils vom Gebrauch der Flächen ausgeschlossen sein sollen, die die übrigen Miteigentümer zur Nutzung erhalten sollen. Die streitgegenständlichen Räume könnten sehr wohl gemeinschaftlichen Zwecken dienen, insbesondere könnte der Rasenmäher, Gartengeräte, Blumenerde, Rasensamen, Blumendünger und eine Schneeschaufel dort gelagert werden und andererseits könnte dort eine Nutzung als Fahrradabstellraum stattfinden. Der Rasenmäher müsse jedes Mal zum Rasen mähen aus dem Keller über die Waschküche und Treppe nach oben geholt werden, was äußerst mühsam sei.

Die Beklagten sind der Auffassung, bei dem Beschluss handele es sich lediglich um eine Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs des streitgegenständlichen Raumes.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die erstinstanzliche Entscheidung sowie den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung der Kläger ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, sie begegnet auch im übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken.

In der Sache hat die Berufung der Kläger Erfolg.

Der angefochtene Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er über die Regelung des Gebrauchs des ehemaligen Garagenraumes im Sinne von § 15 WEG hinausgeht.

Da der sogenannte ehemalige Garagenraum abweichend von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zusätzlich errichtet worden ist und eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über diesen Raum nicht getroffen worden ist, handelt es sich bei diesem Raum um Gemeinschaftseigentum, hinsichtlich dessen die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss eine Regelung des Gebrauchs im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG treffen können, für die Begründung eine...